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2020/04 |  12345678910111213141516171819202122232425262728293031 | 2020/06

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昨日は全国賃貸住宅新聞社主催のセミナー「プロが行う賃貸経営のノウハウ教えます」に参加しました。

講師をされました日本管理センターの武藤社長。
http://www.jpmc.jp/company/ceo-profile.html

凄くアグレッシブです!!
さすが、不動産系ITベンチャーの雄だけあります。
今の会社も設立7年で急成長した理由が分かりました。

最近、サラリーマン大家さん系のセミナーや勉強会によく参加していますが、久しぶりにプロの事業家に触れました。

ただ、社員の方はかなり大変だと思います。
熱い太陽のような方なので、長い時間触れていると日焼けしてしまいます(謎)

セミナーの内容も大変参考になりました。
低コストでできるリフォームやセキュリティーを高める工夫。
いろいろな手法が組織的に開発されています。

先日、大阪の明来の藤田社長のお話も聞きましたが、手法は違っても、求めるものは同じです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-date-20090622.html


お客様満足度を高め、稼働率・賃料をアップする。

「そんなこと分かっているよ」と、ブログを拝見されている方は思ってるでしょう。
皆さんセミナーに参加したり、大家さん本を読んだりして、研究・実践をされていると思います。

恐いのは、住宅供給戸数>世帯数の差がこれからも広がる中、このようなアグレッシッブな管理会社さんが、これからも成長されると見込まれることです。

新進気鋭の大家さんは、空室が多いエリアでも、いろいろと工夫して、自分の物件だけは高稼働・高収益を実現してきました。

ただ、その優位がこれからも長期的に維持できるかどうかです。

昨日のセミナーはカリスマ大家さんが講師をされるセミナーとは異なり、参加者の世代はかなり上でした。
多分、旧来の地主大家さんが多かったように見受けます。

今まではB/Sの優良な地主大家さんでも、キャッシュフローが芳しくなく、スキルも低いため、銀行から資金を調達し、物件をリフォームして競争力をあげることが難しかったです。
そのため、本当はお宝物件なのに安く売却することも多かったです。

ただ、これからは銀行や地場のリフォーム会社と提携したサブリース会社が、新しいスキームにより全国的に地主大家さんの物件の戦闘力をあげていくでしょう。

全ての物件がそうなるわけではないでしょうが、マクロ的にはその傾向が進むでしょう。


そういう点も勘案して、これからの不動産投資を考えたほうが良いと思います。


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6月に行いましたアンケート「不動産市況を読む」「金融機関の不動産融資スタンス」の集計結果がでましたので、発表いたします。

「不動産市況を読む」は、総投票数49票。

  まだ下がる。様子見!       7件 (14.3%)
  そろそろ底。物件次第で買い!! 5件 (10.2%)
  今が底。買い!          22件 (44.9%)
  既に値上がり傾向にある!   11件 (22.4%)
  わからない。悩んでいる!    4件 ( 8.2%)

既に底から値上がりつつあるという、ご意見が3分の2ほどでしょうか。
地域によるバラツキもあるようです。
首都圏は強気になりつつありますが、他のエリアは賃料水準の低下もあり、弱気気味の感があります。


「金融機関の不動産融資スタンス」は、総投票数32票。

  積極的。フルローンも可!!       3件 ( 9.4%)
  結構前向き。9掛ぐらい!     4件 (12.5%)
  案件次第。7?8掛ぐらい。   15件 (46.9%)
  ネガティブ。受け付けてもらない!   5件 (15.6%)
  分からない。あきらめてる。    5件 (15.6%)

だいたい、自分でも予想していた結果となりました。
案件次第の方が約半数を占めています。
ただ、銀行員は謝絶するときに、本当の理由を言わず、オブラートに包んだように遠まわしに謝絶しますので、実はもっと厳しいような感じがします。

7月も前月に引き続き、行います。
左クリックだけでもできますので、お気軽にご参加ください。
お一人様につき、1ケ月に1回のみカウントされるようになっています。
1回投票したあとでも、変更やコメントの記載が当月中には可能ですので、
宜しくお願い致します。


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前回の続きです。

ポイントは金融機関からローンを引き出せて物件を買えたとしても、それで成功が保証されているわけではないということです。

取得時点で、キャッシュフローも積算価値も十分だとしても、数十年同じ状況が続くことはありません。
平成に入ってからの不動産を取り巻く環境を見てみれば、数十年どころか数年で大波小波が来ています。


銀行員も融資を担当している者でも不動産について詳しく理解している者はごく一部です。
また、積算価格も土地は公示価や路線価、建物も耐用年数?築年数等の市場の論理ではなく、役所の都合で与えられた基準に従って評価しているところが多いと思います。
もともと普通銀行は興長銀と異なり短期の資金を出すことを目的としていた為、長期的なリスクを推し量るノウハウは乏しく、いわんやアパートローンという商品は、その点での裁量の余地が与えられていません。

確かにフルローンに近い形で物件を買い続けるには、キャッシュフローがプラスで、取得価格<積算価格の物件で無ければ、できません。
ただ、現時点でその2点をクリアして取得し続けることができたからといって、個別物件毎の将来の価値を見誤れば、平成バブルで消え去った不動産投資家の二の舞となります。

自分は、平成バブル崩壊時に不動産投資や一般の事業に失敗した方々の処理も手掛けてきました。
銀行員も人の子です。
相手がかわいそうですし、辛さも分かります。
自分は絶対その立場になりたくないと思ってます。
また、自分の係わっている方にもその立場になってもらいたくありません。

これを読んでいると、不動産投資にネガティブになってしまうかもしれませんが、自分は今、非常にポジティブです。

それぞれの物件を立地や中長期的な市場ニーズを含めてキチンと調査して、自分が妥当と考える価格で取得し、工夫すれば、他の投資や事業に比べて格段にリスクは低いと思います。

そのためには日常から国の政策や金融機関の動向をアンテナ高くして、注視しなければなりません。
過去のトレンドをみても分かるとおり、不動産市況が動く時は、国や金融の世界に何かしら動きがあった時です。

いろいろと動きが読めない時ですが、だからこそビジネスチャンスは多くなってます。
今は慎重に検討し、そして大胆に行動すれば必ず良い結果が生まれると時だと思ってます。
気を高めて、頑張っていきましょう!!


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前回の続きです。

ちょうど2年前ぐらいだったでしょうか。

ある会で新興デベロッパーの社長の方々と今後の不動産価格の動向について話してました。

その会話の中である30代の社長さんが、
「日本全体の不動産価格は総じて下落していくかもしれない。
しかし、東京都心の土地は需要があるのに供給は限られている。
これからも、上がっていくことはあっても下がることは無い。」
と断言されてました。

それを聞きながら、「平成の初めにもそういうことを言われていた方が数多くいらっしゃったな。」と、失われた10年を生き残った実業家の不動産投資家さんが横で感慨深げにポツリと語ってました。

その30代社長さんの会社は、外資系金融機関やノンバンクから主に資金を調達していましたが、メガバンクも一部資金を出していました。
今この会社がどうなったかは、ご想像にお任せします。


この3つのお話しは、何の関連があるのでしょうか?



それは、不動産に関連する方々のキャリアと置かれた立場、認識のタイムラグ、そしてそれらから導き出されるアクションです。


続きは次回に。
なるべく間を置かないで定期的に書こうと思ってますが、空いてる時間でやりくりしてますので、その点はご容赦願います。

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前回の続きです。

自分が不動産の価格があがりはじめたと思う出来事は今でも鮮明に覚えてます。

ある法人のお客様が都心の〇〇に店を出そうと数十億円でビルを取得しました。
東京も不動産価格が下げ止まっていない時でしたが、業績好調な会社でしたので、事業計画勘案、総合的に判断して融資を実行しました。

それが諸般の事情により、出店は中止となりました。
当然、プロジェクト貸金でしたので、出店が中止となったからには、物件を売却し、クロージングしなければなりません。

その会社の社長も自分もかなりの額の売却損が発生すると覚悟しました。

それが、いざ売りに出してみると、かなりの額の売却益が発生しました。

その売却した会社も銀行も自分だけでなく組織としてびっくりしてました。



もうひとつの話します。

自分は主に法人を対象に融資営業をしてきました。

不動産賃貸業者もいろいろと担当しましたが、資産規模は数千億から数十億といったところです。

ローンはオーナー経営者の案件を主に取り扱いました。
それは、プロパーローンというオーダーメイドの融資で、商品化されたアパートローンとは違いました。

では、アパートローンの案件はどうしていたかというと、ローン担当者に丸投げです。


そして、サラリーマン大家さん本が巷に序々に増え、自分も自らの不動産投資を考え始めた頃に、ある金融機関からフルローンで築浅RCを取得し、キャッシュフローを得る方法が紹介されました。

その方法を読んで最初に得た感想は「うちの〇〇はいつのまにこんなことしてたのか」です。


それともうひとつ

続きは次回に。
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前回の続きです。

が、

昨日も、ある凄腕投資家さんと飲んでいて、今後の不動産投資のターゲットについて盛り上がりました。

彼は、とあるシンクタンクに勤めており、不動産に関わらずマクロ的に投資を判断します。

彼とディスカッションしていて、融資を引き出すより大切なことがあったなと思い出しましたので、横道にそれます。


前回述べたとおり融資の王道は「人・物・金」に行き着きます。

とくに融資を引き出すための、物(=物件の積算評価・全体のB/S)・金(=案件ごと・全体のキャッシュフロー・PL)はいろいろな方が本で書いたり、セミナーで説明され、いまさら詳しく説明するまでもないと思います。

実はこの、「いまさら詳しく説明するまでもない」というところが、今の不動産投資を取り巻く環境を如実に語ってます。

最近、一般の雑誌や新聞を読んでいても、何と個人の不動産投資に関する記事が多いことか・・・
昨日の日経にも、でかでかと載ってましたね。


自分は三代目大家ということもあり、学生時代から不動産市況を注視してきました。

銀行員になってからは、なおさらです。
折りしも平成バブルが弾け、失われた10年とやらに突入していました。

キャップ狙いの投資や相続対策の名の下、ストレスチェックも入れない右肩上がりの家賃収入のシュミレーションに基づき、資産家の方や地主さんたちが、フルローンに近い借入れによりマンション・アパートを建設・取得したはいいですけど、その後の賃料の低迷・地価の下落により力尽き、そして消えていかれました。

今、ベテランの銀行員や生き残った数少ない不動産投資家の方々は、そのバブルの処理に苦労している方が多いので、深層心理の中で不動産投資に慎重な方が多いと思います。
つい6・7年前まで、不動産投資をしたいという方は少なかったですし、いたとしても門前払いでした。
自分も元祖カリスマ大家さんと同じで、賃貸住宅は既に土地を所有している方が建てるものだとの認識でした。

それがREITができた頃からでしょうか。
東京に限ってですが不動産市況が底を打ち、値上がりし始めたのは。

仕事をしてても、新しい概念が導入されてきました。
プチバブル初期のころは、REITのことをレイトと発音したり、メザニンって何?収益還元法とは?損益計算書ではなくキャッシュフローを重視する!?とか現場にいても新鮮でしたね。


続きは次回に。
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昨日は中村一晴さんのセミナー「融資困難な今だからこそゼッタイに必要なマル秘資金調達術」を聴講してきました。
http://www.112103104.com/finance.htm

もはやご紹介不要の投資家けーちゃんの他、
岡山の12棟368戸年間家賃収入2.8億円の星島さん
元浜銀の資金調達コンサルタントの淵本さん
都内23区中心に193戸年間家賃収入1.4億円の北田さん
が講師をされました。

セミナー会場で、知り合いの何人かの大家さんに「ジェービルさんは、このセミナーを聴講する必要は無いのでは?」と訊ねられました。
確かに資金調達術という観点からは必要ないかもしれませんが、成功されている大家さんの生の話しは、その方の本やブログ・メルマガでは得られない気付きを与えてくれて、自分のモチベーションもアップできるので、積極的に参加するようにしています。

昼休憩のランチでは増山塾の増山塾長と会員のOさんとご一緒させていただき、現在買い付け入れている物件へのアプローチの仕方で盛りあがりました。

セミナー後、投資家けーちゃん主催の飲み会に参加。
今回は30名超の大人数でした。
セミナー主催者の中村さんや講師の星島さんとも親しくお話させて頂きました。

特に星島さんと話していて、自分はまだ意識の中で副業サラリーマン大家としての域を脱しておらず、不動産賃貸業を本業とする自覚に欠け、行動もそれに沿っていないことを認識させていただきました。
自分が銀行時代に上場企業から街の大家さんまで数多くの不動産賃貸業者の経営者の方々と仕事上でお付き合いさせていただき、熟知しているにもかかわらずです。
反省するとともに感謝でいっぱいです。


飲み会でもセミナーの余韻を引き継いで、今回は融資の話が比較的多かったように思えます。
*自分が話していただけかも f^_^;

昨日のセミナーと飲み会を通じて、あらためて認識したことは、「融資にウラ技無し。金融機関との付き合いは王道を歩むべし。」ということです。

金融工学の進歩で巷にはいろいろな金融商品がでたりルールが改定されてますが、融資の基本は、実はあまり進化していません。

要は「人・物・金」に行き着きます。


続きは次回に。
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昨日は自分が主宰している不動産情報交換会を新宿で開催しました。

メンバーは、大家さんに限らず、仲介業者さん・不動産鑑定士さん・司法書士の卵さん等、多士済々です。

今回はスペシャルゲストとして増山塾の増山塾長にもご参加いただきました。
http://masuyamadai.com/

また、サラリーマン流不動産投資道場の幸田さん
http://www.sftd.jp/kouda/
つい最近までアパートローンを主業務としていた銀行員で通販〇屋さん等で活躍されているタカさん
http://geocities.yahoo.co.jp/gl/pnpgc733/
にも、ご参加いただきました。

その他、メガバンク本部の現役資産コンサルさんや、外資系銀行のディーラーさんにも参加いただき、メンバーとしては、いつもより金融色が強かったですね。

また、いつも飲みだけでは芸が無いので、今回は後輩のHSBCのリテールバンカーを引っ張り出して、不動産投資ローンの勉強会も組み入れました。

HSBCの不動産投資ローンの特徴として預金と同額のローン残高には金利がかからない「預金連動型」があること。手元の資金を外貨を含む預金で運用しておくと金利負担を抑えることができます。

表面金利はスルガ並ですが、借入より運用商品の預け入れ残高が多ければ、実質金利は0%になります。

もう一つのメリットは、返済期間は最長25年ですが、耐用年数?築年数というロジックは使用していないこと。築古アパートでも結構長期のローンが組めます。

個人的な見解として、HSBCのローンは、サラリーマン大家にとって、最初にそれなりの規模の一棟物を取得する時には使い勝手は正直よくありません。

ただ、2棟目、3棟目で小型の物件を取得する時は、使い様はあります。

不動産を買い進める場合、足の早いお値打ちな物件を取得するときは、融資が出るのを待っていられないので、自己資金を手許に留保しておく必要があります。
かといって、給与や他の不動産投資で確保したキャッシュを繰上返済せず、自己資金を単純な預金に置いておいても、資金効率は悪いです。
また、資金効率をあげるために株や為替に手を出すと目減りする可能性もあります。
あくまで、本業以外は不動産投資しかしない方には、ぴったりな融資枠取り商品になると思います。

あと、融資額は鑑定評価の7割等クリアしなければならない点や積極的なシーズン等で邦銀とちょっと異なる点はありますが、狙い目になるマル秘ターゲットがありますので、そこそこ使えるかもです。


今回は、総勢18人と想定外の人数となり、前回に引き続き、密集した個室になってしまい、参加者の方々には大変ご迷惑をお掛けいたしました 。

2次会は、場所を換えて、増山塾長以下6名の各業界のプロによる濃いトークが展開されました。

いやー、不動産好きが集まるといつもの事ながら話が尽きず、時間が経つのを忘れてしまいます。

最近嬉しいことは大家さんのベテランの方や卵さんに「ジェービルさんに会って積極的に不動産投資を考えたり、動くようになりました。」と言われることが多くなったこと。

銀行時代も自分が取り上げが難しい融資案件を本部の認可をもらい、実行して、数年後「あの時融資してもらったおかげで今成長してます。」と、お客様に言われるのが何ものにも代えがたい喜びでした。

自分が関係した方々には不動産投資家さんに関わらず、幸せになってほしいものです。

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先日、関西でテーマパークマンションを展開している?明来の藤田精社長と、お話しする機会がありました。

http://www.aki-club.co.jp/designers_apartments/index.html

アニメやマンガの世界に住みたい人に応える・・・
ディズニーランドやユニバーサルスタジオのように、アニメやマンガの世界を実現化するテーマパーク型ビジネス。そんなテーマパーク型のビジネスをマンションに取り入れる「テーマパークマンション」。

通常のマンションを楳図かずおの紅白の部屋や、AKB48の部屋へとリノベーション。通常より1?3割近く高価な家賃であっても、借り手があとを立たないほどの人気を集めています。

著作権等の問題もテレビ局とのタイアップや大阪特有のいろいろな工夫で低コストでクリア。

10人中9人に嫌われる部屋であっても、1人に大好きになってもらえば良いというコンセプト。

大阪に限らず、東京でも十分ニーズはあると思っています。

ネックになるのは、通常の仲介業者経由では入居者の募集がしづらいところ。

でも、クリアする手立ては自分もある程度メドはつけてます。
まだ企画段階ですが、自分も検討しているスキームなので、大変参考になりました。

デザイナーズ風・ガレージマンション・音楽マンションは、最近物件が増えてきて、他物件との差別化が図りづらいので、こういうのもありかなと思っています。

遊び心が許されて、飽きたら転居すればいい賃貸物件だからこそ、可能ですし、入居者も見込めるスキームですね。


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