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前回の続きです

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-45.html

まずは男のロマンから。

銀行からお金を円滑に調達するには、銀行員がどのような考えで、皆さんにお金を貸しているか理解せねばなりません。

 「銀行が」 ではなく、  「銀行員が」  です。

銀行員は非常に忙しいです。

はたから見てると、9時に開店して、15時にシャッターが下りてますね。
それで早く帰っていると勘違いされている方は結構多いです。

窓口の女性は5時過ぎに帰る方も多いですが、総合職の営業の人間はかなり遅くまで仕事してます。

以前は銀行にもよりますが、7時ごろに出勤して、終電近くまで、仕事している所もザラでした。

営業の人間は、外を回っている時以外にも、計数のチェック・攻略先のリストアップ・打ち合わせとその資料の作成・稟議書の作成等やることはキリがありません。

そんな中、営業の人間には過酷なノルマが課せられてます。

種類と過酷さはそのときによっていろいろです。

例えば、貸金末残・平残、為替手数料、デリバティブ商品・M&A等のフロー収益、投資信託、新規貸金先件数・残高、外為収益等、細分化すれば何十種類にもなります。

ローンの取組件数・残高などはその一部に過ぎません。

ここがポイントです。

毎日あれもやらなければならない、これもやらなければならないとノルマと作業に追われる忙しい銀行員は、 「一粒で何度もおいしい」 取引を望みます。

個人であれば、ローンだけでなく、投資信託も購入してくれたり、最近ですと保険に入ってくれたり。

法人であれば、貸金だけでなく、外為取引をしてくれたり、デリバティブ商品を購入してくれたり。

ただ、個人でも法人でも、今の規模では、いくらお願いして、いろいろやってもらっても限度があります。

そこで、銀行はそのお客さんが成長することを手助けします。

お客さんの規模が大きくなれは、必然的に取引の規模も大きくなり、提案できる商品のバリエーションも広がります。

そのため、銀行は、経営者として人物的に優れ、ビジネスモデルに見どころがあると思えば、担保が無くても、融資して、その法人・個人の成長をサポートします。

  *「人物的に優れ」については、長くなるので、また別の機会に書きます。

銀行員個人とっても、自分が担当して、本来は難しい融資をしたおかげで、その資金を基に融資先が成長し、感謝されることは、銀行員冥利に尽きます。

ここに金融に限らず、ビジネスに携わる者の男のロマンがあります。

銀行員に自分の実業家としての夢・目標を語り、理解してもらい、全面的なサポートをさせたくなるような人になれれば、皆さん半分勝ったも同然です。

自分も在職中にいくつかの取引先とそのような事例がありますが、退職した今でも良いお付き合いをさせていただいてます。

ただ、個人で不動産投資をされている方にとって、メガバンクとそのような取引を目指すのは難しいです。

今のメガバンクは組織が細分化されていて、法人部門はともかく、個人部門は現場に権限があまり委譲されていないところも多いです。

肩書きは支店長でも、与信権限がほとんど無い場合があります。
ローンのルールも杓子定規で融通が利かないところもあります。

それに対して、地銀や信金は、現場の支店長次第で、融資が通る場合もあります。

取引先も中小規模が多いので、大家さんも結構上得意として大切にしてくれます。

ただ、銀行がどんどん貸してくれるからといって、自分の投資スタンスを崩したり、基準を下げて買い進んでは絶対いけません。

実際、失われた10年の時も、今のミニバブルの時も、銀行から融資を受けて、物件を買い進み、そして破綻している先は、法人・個人問わず多いですよね。

銀行員は融資先が破綻することをあまり恐れません。

破綻より恐れるものがあります。

それは次回、 「サラリーマンリスク」 で書きたいと思います。


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前回の続きです。と言いたいところですが、この週末も不動産のトピックスが多かったので、そちらを先に書きます。

まず土曜日。

大家検定の2級を初受講してきました。

講師は大友哲也講師
東京都板橋区を中心に不動産活用のノウハウを紹介する「実践!金持ち大家塾板橋校」を開催されています。

前回開催分を受講しようと思っていたのですが、勤務先の予定があり断念。
今月スタートコースの受講となりました。

自分のドミナントエリアを主な営業エリアとされており、大家検定以外のネタも早速、第1回目から教えていただきました。

次回も楽しみです。


昨日の日曜日は最近何かと不動産イベントで親しくご一緒させて頂いている加藤隆さんのセミナールームお披露目&ゲストハウス見学会。

食事は皆さん持ち寄りですが、茂助さんには、お手製のかつおとホタテのカルパッチョ、キーマカレーと自家製ナン 、ダツチオーブンを使った丸鶏のスモークグリルをご馳走になりました。

ローストチキン

どれもたいへん美味しかったです。
前日から準備された加藤さんに感謝です。

自分はお店で買ったオードブル系でした。
最近は自分のダッチオーブンは納戸の奥で眠ってます。
落ち着いたら、少し料理もやってみようかな !!

メンバーは、これまた最近親しくさせて頂いているウッチーさんの他、お初お目にかかったちはさん、Tさん等凄腕大家さん方で不動産談義が盛り上がりました。

私は自らがかみ込むリノベ・リフォームは初心者ですので、学ぶ所大でした。
ちはさん、Tさん、これからも宜しくお願いします。


あと、先週に取り纏め依頼書を出していた二番手物件が、はれて一番手となりました。
今週、内部を確認の上、契約の運びとなります。
何故、元の一番手を逆転できたかは、また案件が固まってから書きたいと思います。

これで、今、買い付けを入れていて、融資も内諾済みの物件と合わせ、2物件同時並行で進むことになりました。

2棟共、普通のマンションではなく、クセがある物件です。
今後リフォーム・リノベ・賃貸スキーム作りが待っています。

熱い夏になりそうです。


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前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-43.html

なぜ、この会社http://www.stcousair.co.jp/winery/index.htmlは銀行から融資を引き出せたのでしょうか?

それは銀行員に気に入られたからです。

ハ? と思う人がいるかもしれませんがそんなもんです。

ある不動産投資で著名な講師の方がセミナーで「銀行員憑依法」を説明されていました。

銀行員らしい髪型をして、メガネを掛け、スーツもそれに合わせていらっしゃいました。

まわりの知り合いの不動産投資家の方々は「似てないね」と言われてましたが、
自分は新入行員が研修でさせられた格好に似ているなと感じました。
その心構えは評価できます。

外見まで銀行員になりきることは不要ですけど(多分・・・)、銀行員がどう考えているかは大切ですね。
「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」

以前にもちょっと書きましたが、銀行の本質は昔から変わってません。

銀行員に融資してもらうポイントは、
貸した金をきちんと返済できる人だと思ってもらうこと。
これは重要ですね。皆さんも、うなずいているでしょう。

あと、銀行とWINWINの関係を築ける人だと思ってもらうこと。
これには企業の経営者の方々はうなずいている方が多いと思いますが、個人の不動産投資家さんには と思っている方もいらっしゃるのでは。

これは大別して男のロマンサラリーマンリスクとして説明します。

ますます???でしょうか・・・



続きは次回に。
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昨日は不動産とは関係の無い、とある定例のワインを楽しむ会に行ってきました。
ベンチャーキャピタルの社長や銀行のプライベートバンカーの方と同席でした。

今回は国産のワインやジャムで人気のあるサンクゼールの創業者のご子息がいらっしゃってワインを提供。

http://www.stcousair.co.jp/winery/index.html

サンクゼールは創業者の方が30年前に斑尾高原で開業したペンションが原点になっています。
ペンションで奥様が手作りジャムを朝食に出したところ非常に好評で、次第に売り上げが拡大。
その後、飯綱に移転して、ワイナリーやジャム工場、レストラン・小売店展開と発展していきました。

今や300人の社員を抱え、株式上場も視野に入れています。

ここまで成長するのには、銀行から多額の資金調達もしたでしょう。

例えばワイナリーを造るのに、土地を取得して、ブドウを植えて、収穫できるまで5年は掛かります。
その間、その投資は収益を生みません。
それどころか人件費や管理に費用が掛かります。
一事業としてのキャッシュフローは長期間マイナスです。

また、長野の高原の土地や汎用性の無い設備です。
融資を受けるにも担保価値はほとんどみれず、融資の大半は無担保扱いだったでしょう。

通常のアパートローンの発想からは考えられませんね。

でも銀行は融資します。
自分もこのようなベンチャー向け融資は取り組んでいました。

なぜ、この会社の創業者の方は銀行から融資を引き出せたのでしょうか?

続きは次回に。
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前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-27.html

今日は屋上防水についてです。

従来、屋上に脱気塔がついてなかったので、新たにつけるために防水層に穴を開けました。
防水補修前

過去の防水工事が地層になって見えます。

屋上などの広面積の場合は脱気筒を設置した方がよいです。
脱気筒を設置していないと、今まで建物の中に浸透していた水分や蒸気の逃げ場がなくなります。
真夏になると今まで溜まってた水分が太陽により熱せられて蒸気となり上に逃げようとします。
その時の蒸気の力は凄い力ですので、屋上の防水膜を浮かしてしまいます。

浮いた所を修繕しています。
防水補修中

これが脱気塔です。
排気塔

脱気塔を設置してから、ウレタン防水を施工したところです。
防水補修後

切り取った既存防水層から過去の改修履歴が判明しました。
クリックすると字が読めます。
写真の下の方に手に持ったブツ(=証拠)の一部が写ってます。

防水改修履歴

今回を含めて30年の間に5回修繕したことが判明しました。

ただ、そのうちの2回は防塵塗料・トップコートの塗り替えだけですが。
ウレタン防水は10年置き、鉄部の塗装と同時に5年おきに塗り替えていたと思われます。

前回の防水工事は低予算で行ったのか、業者がちょっと手抜きした感がありました。
前オーナーに聞きましたら、監理は入れてなく、業者へ直発注のようでした。

防水費用は工事のグレードにもよりますが、6?7千円/?といったところでしょうか。

相見積するときは、ちゃんと建築士さんを入れて、規格・仕様を指定しないと、比較してどこが本当に安いかどうか大家には分かりにくいですね。

今回は、建築士さんに監理も依頼して、施工後のチェック・ダメ出しもしてもらいました。

10年保証も今回はつけてますので、当分安心だと思います。


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一昨日は中目黒のざかさんに誘われて、不動産経営サークル「家幸」の不動産投資実践報告会に初参加させて頂きました。

山手線の某駅で待ち合わせということで、待ち合わせ時間ちょっと前に着くと、先日「大家さん学びの会」で、お会いしたばかりの会員さんに声を掛けられました。

「今日の集まりに参加されるのですか?」と訊ねられたので、「そうなんです。今日が初参加なんです。」と答え、てっきり同じ会に参加するのかとお互い思いました。
ただ、話していると何か話しが合わない。
確認してみると、別の大家さん系の会に出席されるとのことでした。

いやー、皆さんいろいろなところで頑張られてますね。

そしてメンバーが集まり、会場へ移動。
メンバーの中には、自分が主宰している「大江戸図面舞踏会(情報交換会に名を借りた飲み会)」に参加いただいている方も。

私は、前日に誘われ、どういう資料を用意すればよいかよく分からなかったので、とりあえず今買い付けいれている物件の資料を持参し、あとは口頭で説明しました。

パワーポイントを使ったりして、分かり易く投資スタンスや取得物件について説明される方々もいらっしゃいました。

説明を聞いていると、中には昨年末ごろに千葉県に利回り・キャッシュフロー・積算を十分クリアした築浅RCを取得されている若いサラリーマンの会員さんも。

その会員さんにとって一棟目ですが、まさに不動産投資のお手本となるような物件です。

お話しを聞いていると、今まで検討した80件ほどの物件のデータをエクセルで一覧表にまとめられていました。
不動産投資を体系的に学び、何十件もの物件をきちんと調査し、素晴らしい物件を融資の厳しい時に取得。
その物件は決して都心へのアクセスが良いわけではないのですが、周辺の賃貸需給バランスが悪くないのと本人の努力もあり満室稼動。

他の会員さんに「天才だね!」と褒められていましたが、自分は、やはり努力の賜物だと思います。

そして、自分の努力不足を思い知らされます。

4時間ほど実践報告会に費やし、その後は場所をかえて、飲み会に突入。
いつの間に6時間が過ぎてました。

いつもながら、大家系の飲み会は、時間が経つのを忘れてしまいます。

でも得るものは、いつもセミナー・勉強会以上に多いです(笑)


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前回の続きです。

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梅雨のシーズンですので、お天気と相談しながら、ぼちぼち進んでます。

下地・鉄部の補修は完了し、最上階の屋根・給水塔の塗装も終わりました。

補修中

屋根補修前

鉄部補修前



補修後

屋根補修後

鉄部補修後
隙間から水が入らないようにシーリングも打ちました。

今回の大規模修繕で、上水を直結方式にして、ポンプと給水タンクを撤去しようという案もありましたが、コンクリートに埋められた内部配管が圧力に耐え切れず漏水する懸念がありましたので見送りました。

最上階の屋根の手摺は撤去しました。
撤去した場合と補修・塗装した場合の費用は、ほぼ同額で、定期的な鉄部塗装が不要になることを考えると、長期的なコストカットになります。

コンクリート部分にはヒビが無数にあり、一部爆裂現象もありました。

爆裂現象とはなんぞや?という方のために、ご説明しますと、

鉄筋コンクリートの鉄筋は、アルカリ性のコンクリートに護られてさびないようになってます。
ただ、コンクリートは年月を重ねると中性化します。
すると内部で酸化が進行し、内部の鉄筋が錆により膨張してコンクリートにヒビが入ります。
ヒビが入ればそこから外気に触れたり水分が吸収されたりして鉄筋はさらに錆びていき、コンクリートも壊れての剥離・剥落が生じます。
このような状態を爆裂といいます。

余談ですが高度経済成長期・バブル期にはコンクリートの材料である砂が不足し、脱塩が不十分な海砂が使われることもありました。
塩分は鉄筋コンクリートの劣化を進めますので、その時期に建てられたRC物件を取得する時は、ちゃんと調査した方が良いですね。


昨日はセミナーで講師等をされ、不動産投資・大家業に役立つ情報を提供されているM師匠とOさんと会食をしました。
これから自分も皆さんにいろいろと貢献できればと考えさせられました。
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昨日は自主管理大家さんのためのコール代行説明会に参加しました。

自社管理をしている大家さんは入居者や様々な方からの電話がありますが、
サラリーマンをしていると、出れなかったり、周りの目もあり対応できない場合も多いです。
また、休みの日にも掛かってくる。映画を見ていて掛かってくる。旅行中にかかってくる。
深夜に掛かってくる。
とかで、おちおちしていられません。

それを代わって電話を受けてもらうサービスです。
その後、メールで通知してくれます。(電話で通知も可能)

集合住宅向けインターネットサービスを提供されている業者さんで、
既にその為の24時間365日対応のコールセンターを有しており、
そのインフラを活用する為、利用手数料もリーズナブルです。

自主管理サラリーマン大家さんの強い味方ですね。

業者さんのホームページでは、まだディスクローズされていないので、
個社名掲載はまだ差し控えたほうが良いかな !?

*追記
 説明会を主催された?ベンディアムの倉住父さんからコメントいただきましたので、
 ホームページのアドレスを掲載します。
 http://www.vendium.net/index.php
 ホームページが改装されましたら、再度ご紹介したいと思います。


説明会のあとは、大家さん学びの会の懇親会に参加。

他の会で、お会いしたことがある方々も何人かいらっしゃいました。

代表の水澤さんの他、自分のドミナントエリア内にゲストハウスや物件を所有されている方々と親しくお話しさせていただきました。

このような懇親会は、参加すると、いつもタメになることが必ずあります。

今、買付けを入れている任意売却物件の、取得後の工夫の参考になることも、いくつか得られました。

自分の欠点として、たくさんの方々とお酒を飲みながら話していると、話しの内容は結構覚えているのですが、その方のお顔を忘れてしまうことが多いです。

もし、次にお会いした時に、すぐ反応できなくても、ご容赦願います m(_ _)m

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自宅に猫の額ほどの庭があります。

毎年、プチトマトやシソを植えているのですが、
今年はなにかと忙しいので放置しました。

そうしたら、ある大きな葉の植物に占拠され、
通路まで侵略されました。

庭

通路
さらに垣根を越えて道路まで侵略しようとしています。


道路

なんだと思います。



タイトルの通りかぼちゃです。

花が咲き終わったあとは赤ちゃんかぼちゃが生まれています。

カボチャベイビー


都区内ではあまり見かけないので、
近所の方が珍しそうに見られてます。

かぼちゃの葉の間からは、
シソ
シソ

そしてプチトマト
テントウムシ

なぜかプチトマトの葉っぱの上で、たくさんのテントウムシがサンバを踊ってました !!
今日は暑かったからかもしれません。

これらは全て自然に生えてきました。

プチトマトとシソは昨年収穫しなかったものから種ができて生えたのでしょう。

かぼちゃは秋から春にかけて生ゴミを庭に埋めるので、それから発芽したのでしょう。

昨年かぼちゃが繁殖しようとした時は、プチトマトを守るべく防衛しましたが、今年はなすがままです。

有機無農薬栽培ですので、結構美味しいです。

庭も収益を生むべく有効活用しているジェービルです。

ガーデニング可能な賃貸マンション・アパートをお考えの方は、
特約でかぼちゃの栽培は禁止したほうが良いと思います。
隣の入居者さんから「かぼちゃに侵略されている」と苦情がくるかもしれません。
マジです(笑)

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