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こんにちはジェービルです。

東京カンテイさんが興味深いレポートを発表しましたので、本日はそれについて、ご紹介いたします。

飛び飛びになって申し訳ございませんが、「融資に不可能は無し・銀行との付き合い方」の続きはまた次回に。

そのレポートとは首都圏お買い得度駅ランキングと、新築マンションPERエリアマップ

*他に全国の参考になるデータもありますので、こちらから探してみてください。

首都圏お買い得度駅ランキングは新築分譲マンションを取得して10年間貸し出し、売却した場合の首都圏377駅を対象とした差益ランキングです。

これによるとランキング上位は港区を中心とする都心で占められてます。

資産倍率(PBR) も上位30駅で1倍を超えてます。
PBRとは分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示す値で、
算式は「PBR = 中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格」となります。

もう一つの、新築マンションPERエリアマップ

PERとはその物件の取得価格がその物件の賃料の何年分で回収できるか求めた値。
算式は「PER = 取得価格 ÷ (月額賃料 × 12)」となり、値が低ければ収益性が高いことになります。

リンク先を見れない方に説明しますと、マップ上では都心より北東方面が収益性が高く、南西方面が収益性が低い傾向にあります。
南西方面の人気エリアは、物件取得検討上、収益面を考慮しないリッチな自宅購入希望者と競合するのが、収益性の低い一因です。

余談ですが、先日、世田谷区の社宅に住んでいる共稼ぎの妹夫婦に、今住んでいる社宅の近くに自宅の購入を検討していると相談を受けました。
下落傾向にあるとはいえ、土地値坪200万円を軽く超えるところです。
自分はロバキヨの「金持ち父さん?」をまず夫婦で熟読することを薦めました。
読んだ後でもその地にその相場で購入するというなら、それは妹夫婦の人生ですし、その価値観に基づく行動です。
それ以上の反対はしません。
またPBRは良いエリアですので、収益型マイホームならいいかもです。

話しを戻しまして、これらのデータは新築分譲マンションを対象としていますので、データ上の利回り等をそのまま1棟物収益物件にあてはめることはできませんが、、傾向を知る上で、参考になります。

これらのデータより読み取れることは、都心は表面利回りは低いけれども、出口戦略も考慮した場合、地方や郊外の高利回り物件に比し、長期的にみたら、お徳になることもある、ということです。

その中でも、その人の置かれたポジションによって変わりますので一概に言えませんが、総所得の水準がまだ低めで、キャッシュフローを重視される方は北東部。
他の所得も多く、所得税率が既に高率になられている方は南西部が狙い目でしょうか。

「お徳になることもある」と、慎重に書いたのは、この10年の結果から導き出されたデータだからです。

10年前は都心も地価が下落基調でした。
都心のPBRが1倍を超えているのは、この10年間のうちに起こったミニバブルの影響が織り込まれているからです。
2年前を基準に10年後にデータを計り直したら、違った結果が出るかもしれません。

最近、不動産業界や銀行の方、そして著名な大家さんと話していて良く話題になることは、
「収益物件をフルローンで取得し、本当にセミリタイアできるのか?」 ということです。

この1ケ月、その話題が何かと多くなりました。
やはり転換期なのでしょうか?

いろいろな視点で不動産を見られていて、考え方も各人各様ですし、その時のトレンドによって強気になったり、弱気になったりされてます。

自分は、銀行員でしたし、FPでもあります。
また、不動産業界にもいますし、大家でもあります。

皆さんと同じ立場で考えて、それぞれのご意見は至極ごもっともと感じることも多いですが、ある一面からしか捉えていないと感じることもあります。

このあたりについては、おいおい書いていきたいと思います。


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コメント
この記事へのコメント
ジェービルさん
いつもためになる記事ありがとうございます。
とても勉強になります。

私は大家だけでセミリタイヤできるかという事に関しては、ちょっと疑問を感じています。

不動産が好きで今の仕事の代わりに不動産業界の仕事に転職してと言うならわかるのですが、大家だけで遊んで暮らすというのは、資産によるバックボーンや家庭や子供をもたないなどの支出を抑えるのでなければかなり困難だと思っています。

ただ、個別にはそれぞれ人にはオープンにしない様々な資産背景があるので、ブログなどの表向きの情報だけではわかりませんが。

私は、サラリーマンがいやになるまでは続ける予定です。
2009/08/01(土) 08:02 | URL | あかちゃん #-[ 編集]
今思うこと
フルローンでキャッシュを作り出して、当座のセミリタイヤは可能でしょう。
私、現在プー太郎大家なので(笑)
しかし、未来の利益を前借りしているに過ぎないので、そこをどう補うか考えていないと危険だと考えます。
4日のみ全賃フェアに行きますので見かけましたら、よろしくお願い申し上げます。
2009/08/01(土) 10:46 | URL | なりっと #-[ 編集]
凄い情報満載ですね!!
ジェービルさん、今日は内容が濃く、じっくり読んで自分でもよく考えたいと思います。

>皆さんと同じ立場で考えて、それぞれのご意見は至極ごもっともと感じることも多いですが、ある一面からしか捉えていないと感じることもあります。

ここの部分は痛いです。正にある一面からしか捉えられていないように思います。もっと巾広い知識が必要なんでしょうが、追いつきません(笑)
おいおい書かれるという内容に乞う期待です!!ぜひぜひ!!
2009/08/01(土) 23:17 | URL | ウッチー #-[ 編集]
赤井さん

初コメありがとうございます。
こちらこそ、いつも本・ブログ・セミナー等で勉強させて頂いてます。

おっしゃるとおり、仮に資産背景無しに、不動産投資を始めて、いきなりセミリタイアというのは、今現在では、非常に困難だと思います。

また、法人・個人問わず、安定して継続するには、2本以上の収入源が必要とも考えてます。

好きな仕事であれば、続けたほうが良いとも思ってます。
2009/08/02(日) 03:38 | URL | ジェービル #-[ 編集]
なりっとさん

ご無沙汰です。

フルローン・セミリタイアも当座は可能ですね。

ただ、デッドクロスと地域の賃料相場・需給動向の変動、それに金利上昇リスクを鑑みて、万全でなければ、何かで備えた方が良いかもです。

全賃のときは、こちらこそ宜しくお願いします^^
2009/08/02(日) 03:47 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ウッチーさん

今年になって、ウッチーさんや他の熱心な大家さんや不動産業界の現場の方々とお会いするようになり、自分も視点が狭かったと痛感しております。

知識も必要ですが、一つのあるもの価値を他の方がどう捉えるかがポイントだと思ってます。

ブログだと書きずらいこともありますので、その時は「一部の友人限定」で(謎)
2009/08/02(日) 04:06 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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