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こんにちは、ジェービルです。

前回の続きです。

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-54.html

銀行員がサラリーマンリスクとして融資先破綻より恐れる「顧客と信頼関係を築いていない」と上司に思われる具体例。

逆から見れば、大家さんにとって銀行と付き合う場合に気をつけねばいけない点になります。

それは 「他行への肩代わり」 です。

たまに、他行の営業から「金利を安くしますので、うちで借り替えてください。」と提案されて、借りていた銀行に相談もせず、いきなり借り換えの手続きを行う方がいます。

これは最悪です。

なかには、登録免許税を節約する為に、それに伴う担保権の抹消手続きではなく、移転登記手続きを依頼する方もいます。

これは もっと最悪です。

上司や本部に稟議を書いて、全て説明しなければなくなる可能性が高いです。


銀行員は、前期の実績を基本にして、今期のノルマが決められることが多いです。

既に今期のローン残高に織り込んでいたものがいきなり剥がれる。
この衝撃は大きいです。

住宅ローンとかで、どうせ大型のローンを組むのが人生に一度きりでしたら問題ないでしょう。
また、もう借入れして不動産を取得することが無い方はいいかもしれません。

ですが、不動産賃貸事業の経営者として、銀行と付き合っていくのなら、やめた方がいいです。


肩代わられた銀行と疎遠になるのは当然ですが、肩代わった銀行とも、今後うまく付き合えるか分かりません。

戦国時代で言えば、肩代わりをした方は 「寝返り者」 となります。

寝返らせた担当者がいる時はいいですが、銀行は転勤・担当替えが頻繁です。

次の担当者は、今度は次に自分のところが、金利次第で他行に肩代わられると考えて、積極的に取り引きしてくれるかどうか分かりません。

銀行との信頼関係を築くのが難しくなります。

では、金利が高い時はどうすればいいのでしょうか?
あと全ての金融機関がそうなのでしょうか?

続きは次回に。


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コメント
この記事へのコメント
私の場合・・・
お宝物件の融資を、直前でドタキャンされた際に、頭にきて報復で他行借り換え検討を通告した事が有ります(>_<)

結果は、「3.1%変動」が「2.5%5年固定」で引き止めを受けたので、矛を収めましたが。

その後、支店長も友好的な方に変わり、今回の新築の融資もお願いできたので、結果は良かったんでしょうね(苦笑)
2009/07/29(水) 22:25 | URL | ひろ #-[ 編集]
ひろさん

それはグッドな対応です。

その場合、信頼関係を崩したのは銀行の方ですから。

お互い納得できる結果ですね^^
2009/07/29(水) 23:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ほんとだ♪
こっちはカラフルですね^^
goodです!
2009/07/29(水) 23:35 | URL | うりょ #GEuigX6s[ 編集]
うりょさん

内輪受けするコメントですね(笑)

でもこっちの方が分かり易いでしょう。
2009/07/30(木) 00:25 | URL | ジェービル #-[ 編集]
昔、なにも知らない頃に銀行員の方に借り換えを他行にするとどうなるんですか、と聞いたことがあります。さしさわりのない答えでしたが顔が引きつっていたのを覚えてます。
2009/07/30(木) 09:00 | URL | さくらもち #-[ 編集]
さくらもちさん

その時の情景が目に浮かびます(笑)

コンプライアンスもありますし、銀行員ってストレートに言わない場合が多いですから。
2009/07/30(木) 17:56 | URL | ジェービル #-[ 編集]
金利交渉。
そろそろやりたいなぁ~と思っていた案件があるので非常に参考になります^^

勉強になります♪
2009/07/31(金) 12:15 | URL | ゴン #-[ 編集]
ゴンさん

長期金利もまだまだ低位安定していますし、金利交渉するには、良いタイミングかもしれませんね。

政治が変わると、金融情勢も激変する可能性もありますし。
2009/07/31(金) 16:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
直近の融資では根抵当を融資額に比例した額ではなく、銀行の査定金額にしました。
実際にしたことはありませんが案件によっては共同担保の為に根抵当を他行に移す用意はしております。
勿論その物件単体での借入金は0という前提です。

担当、支店長、統括、融資部、役員、それぞれハズレの時は結構あります。

しかし、ジェービルさんの仰るとおり、地域に限られた組織から選ばなくてはいけない場合、それなりの付き合い方があありますよね。

不動産賃貸業で、管理会社の変更が難しいのもある意味にているかも。

私の場合、銀行への抗議の最高ランクは内入(全額返済を含む)です。
2009/08/04(火) 00:19 | URL | ぼーや #-[ 編集]
ぼーやさん

同じ銀行の支店内でも、何人か担当者がいて当たりハズレがあります。

転勤だけでなく、支店内の担当替えがあり、担当はコロコロ替わります。

ダメと思って、他行シフトしたとたん、逆になるケースも。

抵当と違って法人の根抵当の移転はより慎重に検討したほうがいいですね。
2009/08/04(火) 07:31 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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