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前回の続きです。

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梅雨のシーズンですので、お天気と相談しながら、ぼちぼち進んでます。

下地・鉄部の補修は完了し、最上階の屋根・給水塔の塗装も終わりました。

補修中

屋根補修前

鉄部補修前



補修後

屋根補修後

鉄部補修後
隙間から水が入らないようにシーリングも打ちました。

今回の大規模修繕で、上水を直結方式にして、ポンプと給水タンクを撤去しようという案もありましたが、コンクリートに埋められた内部配管が圧力に耐え切れず漏水する懸念がありましたので見送りました。

最上階の屋根の手摺は撤去しました。
撤去した場合と補修・塗装した場合の費用は、ほぼ同額で、定期的な鉄部塗装が不要になることを考えると、長期的なコストカットになります。

コンクリート部分にはヒビが無数にあり、一部爆裂現象もありました。

爆裂現象とはなんぞや?という方のために、ご説明しますと、

鉄筋コンクリートの鉄筋は、アルカリ性のコンクリートに護られてさびないようになってます。
ただ、コンクリートは年月を重ねると中性化します。
すると内部で酸化が進行し、内部の鉄筋が錆により膨張してコンクリートにヒビが入ります。
ヒビが入ればそこから外気に触れたり水分が吸収されたりして鉄筋はさらに錆びていき、コンクリートも壊れての剥離・剥落が生じます。
このような状態を爆裂といいます。

余談ですが高度経済成長期・バブル期にはコンクリートの材料である砂が不足し、脱塩が不十分な海砂が使われることもありました。
塩分は鉄筋コンクリートの劣化を進めますので、その時期に建てられたRC物件を取得する時は、ちゃんと調査した方が良いですね。


昨日はセミナーで講師等をされ、不動産投資・大家業に役立つ情報を提供されているM師匠とOさんと会食をしました。
これから自分も皆さんにいろいろと貢献できればと考えさせられました。
新しい出会いに日々感謝です


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コメント
この記事へのコメント
大規模修繕、非常に参考になります!
まだ築20年弱の所有物件が多いですが、保有を続けるならいずれ必要ですからネ^^;
2009/07/13(月) 00:06 | URL | ゴン #-[ 編集]
ゴンさん

大規模修繕は、監理は建築士さんに任すにせよ、週一ペースぐらいで現場監督の方も一緒の細部の打ち合わせに参加すると、自分自身もとてもスキルアップします。

中古物件を取得する時の目利き力アップにもなります。
2009/07/13(月) 14:37 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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