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前回の続きです。

が、

昨日も、ある凄腕投資家さんと飲んでいて、今後の不動産投資のターゲットについて盛り上がりました。

彼は、とあるシンクタンクに勤めており、不動産に関わらずマクロ的に投資を判断します。

彼とディスカッションしていて、融資を引き出すより大切なことがあったなと思い出しましたので、横道にそれます。


前回述べたとおり融資の王道は「人・物・金」に行き着きます。

とくに融資を引き出すための、物(=物件の積算評価・全体のB/S)・金(=案件ごと・全体のキャッシュフロー・PL)はいろいろな方が本で書いたり、セミナーで説明され、いまさら詳しく説明するまでもないと思います。

実はこの、「いまさら詳しく説明するまでもない」というところが、今の不動産投資を取り巻く環境を如実に語ってます。

最近、一般の雑誌や新聞を読んでいても、何と個人の不動産投資に関する記事が多いことか・・・
昨日の日経にも、でかでかと載ってましたね。


自分は三代目大家ということもあり、学生時代から不動産市況を注視してきました。

銀行員になってからは、なおさらです。
折りしも平成バブルが弾け、失われた10年とやらに突入していました。

キャップ狙いの投資や相続対策の名の下、ストレスチェックも入れない右肩上がりの家賃収入のシュミレーションに基づき、資産家の方や地主さんたちが、フルローンに近い借入れによりマンション・アパートを建設・取得したはいいですけど、その後の賃料の低迷・地価の下落により力尽き、そして消えていかれました。

今、ベテランの銀行員や生き残った数少ない不動産投資家の方々は、そのバブルの処理に苦労している方が多いので、深層心理の中で不動産投資に慎重な方が多いと思います。
つい6・7年前まで、不動産投資をしたいという方は少なかったですし、いたとしても門前払いでした。
自分も元祖カリスマ大家さんと同じで、賃貸住宅は既に土地を所有している方が建てるものだとの認識でした。

それがREITができた頃からでしょうか。
東京に限ってですが不動産市況が底を打ち、値上がりし始めたのは。

仕事をしてても、新しい概念が導入されてきました。
プチバブル初期のころは、REITのことをレイトと発音したり、メザニンって何?収益還元法とは?損益計算書ではなくキャッシュフローを重視する!?とか現場にいても新鮮でしたね。


続きは次回に。
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コメント
この記事へのコメント
その通りですね。
時代は誰にも読めないですし。

「読めているつもりで読めないのが時代の流れ」

底値だと自分や周りが思っていて本当かどうかの結果は、後にしか分からないですもんね。

もしかして、今の判断もそうかもしれません。そういう意味では、相当なストレスチェック・賃貸需要・背負えるリスクを考えないといけませんね。
2009/06/30(火) 19:55 | URL | ホルホース #-[ 編集]
ホルホースさん

投資はクロージングして結果が出ます。

不動産投資は特に長めですね。

物・金をクリアするのは投資のスタートラインであり、そこから自分なりの検討を始めるものだと思ってます。
2009/07/01(水) 20:03 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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