二代目元銀行員の三代目江戸っ子大家日記

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前の日記で、大規模修繕費用が１，１５０万円掛かる（除く外構やり直し）と書きましたところ、メールにて結構な反響を頂きました。

前の記事
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-10.html


まとめて、自分の考えを書きたいと思います。

このマンションは東京の城北エリアにあり、平均１戸あたり３０?で約９万円で貸してますので、
９万円×１４戸＝１２６万円の月間収入になります。

単純に大規模修繕費用を月間収入で割りますと９ヶ月程度なります。

１０年毎に同規模の修繕を行うとして、毎年家賃収入の７．６％を修繕積立金としてキャッシュを留保する必要があります。
＊１，１５０万円÷（１２６万円×１２ヶ月×１０年）＝７．６％

最近、新たな投資物件を探していますが、地域によっては同スペックで３分の１の賃料で募集している所もあります。
その場合、毎年家賃収入の２２．８％を積み立てなければならないことになります。

単純に表面利回りの高さに飛びついて、取得すると大変なことになりますね。

最近の建物は建材や塗料が進歩しているので、そこまで掛からないかもしれません。

ただ、逆に平成初めのバブル末期に建てられた投資用マンションは、建築コスト圧縮の為、塩分が抜け切れていない海砂を使ったり、コンクリートを固める時に使う型枠を使いまわすために剥離剤をたっぷり塗って、モルタルやタイルが剥れやすい物件もあります。
このような物件を購入すると、更にメンテナンスコストが掛かるケースがあります。

物件概要書や重要事項説明書に、このような瑕疵が記載されることはまずありません。

「事件は現場で起こっている」ではないですが、超長期で多額の投資をするのですから、物件取得時には、造った時の建築主や請け負った建設会社も含めて、きちんとした調査が必要ですね。


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