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現在所有している物件の中で一番古い築30年のRC。

昨年より建築士の先生と準備を始め、2月に入札を行い、3月に建設会社と契約。

赤ちゃんも暮らしているファミリータイプのマンションで、ベランダ・通路・階段の他、外構も全面的にリニューアルするため、建設会社の選定には、コストもさることながら、入居者への配慮が優れていることを重視しました。

5月中旬に近くの公民館を借りて入居者説明会を行い、5月下旬着工となりました。

6月になり、本格的に工事開始。

すっかりカバーに囲まれました。

  全面


自分も先週、現場監督さん建築士さんと仮設足場を登り、補修の必要な箇所をチェック。

写真は1階部分です。

    マンションひび    マンション鉄部



鉄部は塗装に浮きがでて、叩くとボロボロ剥がれました。
上の階のほうも外壁は、一見、遠目で問題無いように見えても、いたるところに錆びやひび割れ、浮き、そくて小さな爆裂現象が看られました。

10年毎に、仮設の足場を組んで、前の所有者が全面塗装していたようですが、建設会社に直発注で監理もなかったようで、下地補修をきちんとしていたか疑問です。

大規模修繕を発注するときは、直発注としても、建築士さんやさくら事務所さんのような中立な機関に見積もりのチェックや監理を依頼したほうが安心です。

建築業者さんにしてみれば、受注を取りたさに、安く受注して手抜きするのは簡単ですから。

一見綺麗になっても、すぐ傷んでしまいます。

今回の物件は4階建、延床面積582.11?(除く外廊下)、2Kと2DKの計14戸の物件です。

掛かる費用は、
仮設工事    255万円
躯体補修工事 117万円
塗装工事    234万円
防水工事    293万円
その他工事・諸経費込みで合計1,150万円でした。

建築士さんに、仕様を決めてもらって、相見積もりを掛けた上での予算です。

今回は、外構も全面改修しますので、総額2,000万円の大規模修繕となります。

ただ、外構部分のリニューアルに伴い、新たに車1台と大型バイク4台の駐車場を増設しますので、単純に年間60万円ほどの増収にはなります。
また、賃料の維持・アップにも寄与します。

自分は、各物件の大規模修繕を全体のキャッシュフローに織り込んでいますが、木造に比べて築古RCは修繕費用もかなり掛かりますので、購入する時は当然ですがメンテナンスコストにも気をつけないといけないですね。

長期の資金計画にちゃんと織り込んでおかないと、資金が無くてリフォームできない→入居者がいない→家賃が下がるの悪循環に陥ります。
あと購入時に表面利回りが良くても、上水配管等全取替えしなければならない場合、パイプスペースが無いと多額の費用が掛かる場合もありますから、皆さんお気をつけて。


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コメント
この記事へのコメント
こんばんは。
リフォームはかなりかかりますねー。最初から予定にいれてないと大変ですね。
やはりこれくらの規模の補修となると中立的な立場の人に入ってもらった方がいいということが実感できます。
そういえば学生のとき、たったの10万円で自分の車の全塗装をしてもらいました。3ヶ月後にはぼろぼろになりました。
2009/06/16(火) 22:31 | URL | さくらもち #-[ 編集]
さくらもちさん

室内リフォームとかでしたら、直発注でも良いと思いますが、やはり大規模修繕は建築素人だと限度があります。
建築業者さんも監理が入っていると、気合の入れ方が違うそうです。

車は自分も擦ったところを自分で補修して、余計見栄え悪くした経験があります・・・
2009/06/17(水) 17:04 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ブログ、クリッククリック♪
応援してま~す^^)
2009/06/17(水) 22:50 | URL | うりょ #GEuigX6s[ 編集]
参考になります
とは言っても、大規模修繕は今の物件ではまだまだ現実的ではないですが。。。

結構かかりますね~、収入も多いのでしょうが、煩わしくなくて新築っていいかもって単純に思ってしまいました!

ブログ凄い勢いでランクアップしていますね!!応援しておきますネ。

2009/06/17(水) 22:58 | URL | ウッチー #-[ 編集]
うりょさん

応援ありがとうございます。

24日はやはり平日で難しいですかね。
次回は、休日に企画しますね。
2009/06/17(水) 23:18 | URL | ジェービル #-[ 編集]
うっちーさん

最初は新築か築浅がいいかもですね。

応援ありがとうございます。

24日は新宿ということで、ちょっと難しいでしょうか?
外資系銀行以外にも出身行からもスペシャルゲストがくるかもです。
2009/06/17(水) 23:49 | URL | ジェービル #-[ 編集]
こんにちは!
ジェービルさん、こちらにもブログがあるのですね!

大規模修繕、すごいですね。
でもこの規模でこれだけの大工事で2000万円は安いかも、と思いました。
バリューアップ間違いなしですね^^。

24日、夜なのですね><。
今度はお昼にお願いしまーす♪
2009/06/18(木) 12:45 | URL | たまこ #-[ 編集]
たまこさん

夜ということで、難しいのは承知していました。

今度、機会があれば、銀行のプライベートバンカーかアパートローン担当者を引っ張り出して、ランチミーティングの形で企画しますね。
2009/06/18(木) 16:34 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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