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こんにちはジェービルです。

東京カンテイさんが興味深いレポートを発表しましたので、本日はそれについて、ご紹介いたします。

飛び飛びになって申し訳ございませんが、「融資に不可能は無し・銀行との付き合い方」の続きはまた次回に。

そのレポートとは首都圏お買い得度駅ランキングと、新築マンションPERエリアマップ

*他に全国の参考になるデータもありますので、こちらから探してみてください。

首都圏お買い得度駅ランキングは新築分譲マンションを取得して10年間貸し出し、売却した場合の首都圏377駅を対象とした差益ランキングです。

これによるとランキング上位は港区を中心とする都心で占められてます。

資産倍率(PBR) も上位30駅で1倍を超えてます。
PBRとは分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示す値で、
算式は「PBR = 中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格」となります。

もう一つの、新築マンションPERエリアマップ

PERとはその物件の取得価格がその物件の賃料の何年分で回収できるか求めた値。
算式は「PER = 取得価格 ÷ (月額賃料 × 12)」となり、値が低ければ収益性が高いことになります。

リンク先を見れない方に説明しますと、マップ上では都心より北東方面が収益性が高く、南西方面が収益性が低い傾向にあります。
南西方面の人気エリアは、物件取得検討上、収益面を考慮しないリッチな自宅購入希望者と競合するのが、収益性の低い一因です。

余談ですが、先日、世田谷区の社宅に住んでいる共稼ぎの妹夫婦に、今住んでいる社宅の近くに自宅の購入を検討していると相談を受けました。
下落傾向にあるとはいえ、土地値坪200万円を軽く超えるところです。
自分はロバキヨの「金持ち父さん?」をまず夫婦で熟読することを薦めました。
読んだ後でもその地にその相場で購入するというなら、それは妹夫婦の人生ですし、その価値観に基づく行動です。
それ以上の反対はしません。
またPBRは良いエリアですので、収益型マイホームならいいかもです。

話しを戻しまして、これらのデータは新築分譲マンションを対象としていますので、データ上の利回り等をそのまま1棟物収益物件にあてはめることはできませんが、、傾向を知る上で、参考になります。

これらのデータより読み取れることは、都心は表面利回りは低いけれども、出口戦略も考慮した場合、地方や郊外の高利回り物件に比し、長期的にみたら、お徳になることもある、ということです。

その中でも、その人の置かれたポジションによって変わりますので一概に言えませんが、総所得の水準がまだ低めで、キャッシュフローを重視される方は北東部。
他の所得も多く、所得税率が既に高率になられている方は南西部が狙い目でしょうか。

「お徳になることもある」と、慎重に書いたのは、この10年の結果から導き出されたデータだからです。

10年前は都心も地価が下落基調でした。
都心のPBRが1倍を超えているのは、この10年間のうちに起こったミニバブルの影響が織り込まれているからです。
2年前を基準に10年後にデータを計り直したら、違った結果が出るかもしれません。

最近、不動産業界や銀行の方、そして著名な大家さんと話していて良く話題になることは、
「収益物件をフルローンで取得し、本当にセミリタイアできるのか?」 ということです。

この1ケ月、その話題が何かと多くなりました。
やはり転換期なのでしょうか?

いろいろな視点で不動産を見られていて、考え方も各人各様ですし、その時のトレンドによって強気になったり、弱気になったりされてます。

自分は、銀行員でしたし、FPでもあります。
また、不動産業界にもいますし、大家でもあります。

皆さんと同じ立場で考えて、それぞれのご意見は至極ごもっともと感じることも多いですが、ある一面からしか捉えていないと感じることもあります。

このあたりについては、おいおい書いていきたいと思います。


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