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2009/05 |  123456789101112131415161718192021222324252627282930 | 2009/07

現在所有している物件の中で一番古い築30年のRC。

昨年より建築士の先生と準備を始め、2月に入札を行い、3月に建設会社と契約。

赤ちゃんも暮らしているファミリータイプのマンションで、ベランダ・通路・階段の他、外構も全面的にリニューアルするため、建設会社の選定には、コストもさることながら、入居者への配慮が優れていることを重視しました。

5月中旬に近くの公民館を借りて入居者説明会を行い、5月下旬着工となりました。

6月になり、本格的に工事開始。

すっかりカバーに囲まれました。

  全面


自分も先週、現場監督さん建築士さんと仮設足場を登り、補修の必要な箇所をチェック。

写真は1階部分です。

    マンションひび    マンション鉄部



鉄部は塗装に浮きがでて、叩くとボロボロ剥がれました。
上の階のほうも外壁は、一見、遠目で問題無いように見えても、いたるところに錆びやひび割れ、浮き、そくて小さな爆裂現象が看られました。

10年毎に、仮設の足場を組んで、前の所有者が全面塗装していたようですが、建設会社に直発注で監理もなかったようで、下地補修をきちんとしていたか疑問です。

大規模修繕を発注するときは、直発注としても、建築士さんやさくら事務所さんのような中立な機関に見積もりのチェックや監理を依頼したほうが安心です。

建築業者さんにしてみれば、受注を取りたさに、安く受注して手抜きするのは簡単ですから。

一見綺麗になっても、すぐ傷んでしまいます。

今回の物件は4階建、延床面積582.11?(除く外廊下)、2Kと2DKの計14戸の物件です。

掛かる費用は、
仮設工事    255万円
躯体補修工事 117万円
塗装工事    234万円
防水工事    293万円
その他工事・諸経費込みで合計1,150万円でした。

建築士さんに、仕様を決めてもらって、相見積もりを掛けた上での予算です。

今回は、外構も全面改修しますので、総額2,000万円の大規模修繕となります。

ただ、外構部分のリニューアルに伴い、新たに車1台と大型バイク4台の駐車場を増設しますので、単純に年間60万円ほどの増収にはなります。
また、賃料の維持・アップにも寄与します。

自分は、各物件の大規模修繕を全体のキャッシュフローに織り込んでいますが、木造に比べて築古RCは修繕費用もかなり掛かりますので、購入する時は当然ですがメンテナンスコストにも気をつけないといけないですね。

長期の資金計画にちゃんと織り込んでおかないと、資金が無くてリフォームできない→入居者がいない→家賃が下がるの悪循環に陥ります。
あと購入時に表面利回りが良くても、上水配管等全取替えしなければならない場合、パイプスペースが無いと多額の費用が掛かる場合もありますから、皆さんお気をつけて。


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