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2009/05 |  123456789101112131415161718192021222324252627282930 | 2009/07

よくワンルームマンション投資について聞かれるので、自分の考えを書きます。

まず言っておきたいのは、自分はワンルームマンション投資を完全に否定しているわけではありません。
その人の置かれたポジション、今後の不動産投資スタンスによっては、有用な場合があるかもしれません。
私は自分の投資スタンスに合わないので、投資しないだけです

自分の考えるワンルームマンション投資のメリットとしては、
◎少額の自己資金で購入できること。

デメリットとしては、
●物件価格の下落スピードが早いこと
  →中古物件でも投資期間中の賃料収入から売却損を差し引いた最終投資利回りが低い。新築ではマイナスになることも。
●表面利回りは高くても、管理費・金利・諸税・空室リスク等を勘案した実質利回りは低いこと。
●銀行の融資がつきにくい、ついたとしても金利が高い
●銀行は、ワンルームマンションの担保価値を恐ろしく低く見積もるので、返済が進んで次の物件を購入するときの副担保にならない。さらに他の物件を購入するときに、個人のバランスシートを痛めているので、逆に障害になる。
●大手デベが開発して、管理している物件はちゃんとメンテされているのもありますが、破綻したテベが管理していた物件の中には、オーナー同士のコミュニケーションが上手く取れず、スラム化しているものや、いかがわしい方々や危ない方々の巣窟になっているものも(ターミナルの駅近物件に多い)。それにより、自室の入居者の質も自ずと左右される。
 →入居審査は各オーナーに委ねられますので、マンション全体の質維持は自分だけではどうにもなりません 。

以上の理由により、分譲ワンルームマンションは投資対象としていません。

不動産投資入門者の方から、「それでは最初の一歩はどうすればよいのか、いきなり一棟物は運営が心配だし、銀行も融資してくれない。」との質問も多いです。
そのような方々には、バブル期建築の3点ユニットバス狭小物は必ず避けて、ファミリー向け分譲マンションの1室の30?40?程度の1LDK物件を薦めています。どの銀行も同じとはいえませんが、私の付き合いのある銀行は30??40?を境にリスクの高いワンルームか通常のマンションか分けているところが多いみたいです。
最初はその物件を自己資金20%?100%で購入し、経験と実績を作ることをお奨めしています。
このレベルの物件を借りられる方は、それほど低所得者ではないので、滞納リスクも少なく、物件も管理が行き届き、価格下落率も低い物が多いです。また、入退去の回転が低いので空き室リスクも低いです。

不動産投資は、その人の置かれたポジションや地域性によって大きく変わると思ってます。
自分のやり方がベストとも思っておりません。
私もいろいろと皆さんの投資・運営手法を吸収して、レベルアップしたいと考えておりますので、宜しくお願いします。

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