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昨日の続きです。

プロフィールに現在所有物件を記載していますが、これは家族合わせてです。
私単体名義のもあれば、家族単体名義のもあり、さらに共有のもあります。
ただ、全ての管理・運営は私一人で行っています。

分けているのは、いわずもがな節税対策です。
所得税のみならず、相続税も節税になります。
ちなみに二代目の父が亡くなった時の相続税はありませんでした。
(一代目の祖父が亡くなったときは、父母は結構相続税を払っていました)
もし対策を講じてなく、金融資産で保有していたなら、かなりの相続税がかかりました。
節税対策については、長くなりますのでまた別の機会に書きます。

ローンの話に戻りますが、自分はこの数年の動きとして、長期保有目的で長期のローンが出る物件は親に借入により取得させて、くせのあるおもしろい物件については自分の名義で10年ぐらいのローンで取得しました。

なかにはローンの期間が短い為、単体キャッシュフローが銀行へ借入の為に提出する事業計画上でも、大幅赤字の物件もあります。ただ、私個人でも家族合算でもキャッシュフローは磐石でした。

自分は大体25年先までの、家族全体の資金繰り表を独自のフォーマットで作成しています。

不動産収入にストレスチェックを入れて、生活費も多めに見積もっても、キャッシュフローがかなりの黒字を維持できるように、物件購入に際してもポートフォリオを組んでいます。

銀行にも融資を受ける際にこの資金繰り表を提出しています。

この資金繰り表は、アパートローンのシステムが整っていない金融機関にプロパーローンを申し込む時には非常に有効なツールです。

ただ、最近新たに物件を取得しようとして、合見積を取ろうと既存行以外の一時アパートローンに積極的だった二つの大手銀行に融資を打診したところ難色を示されました。

今回持ち込んだ物件は、都区内の築17年のRCで購入予定価格が銀行評価額の約8割、表面利回りも11%程度とかなり良い物件でした。時価からすると半額の物件です。

元銀行員の立場からすると、融資楽勝と思っていたのですから、びっくりです。

両行の担当者から、何故難しいのか、融資審査のロジックを聞いたら納得できました。

不動産収入に対するストレスチェックは現在厳しいです。
全国的に空き室率が高くなり、賃料水準が下がっているので、自分の物件がほぼ常時満室であろうが、賃料が下がってなかろうが、全国に展開している大手銀行は、基準をそれに合わせざる得ません。

また、既存借入の査定も厳しいです。というよりおかしいです。
期間30年で2%台の固定金利で調達してる借入も、4%や6%と仮定してシステムに入力することになっています。

確かに、そのロジックで計算されるとキャッシュフローが赤字になりました。
1年前の基準ならフルローンが出せたみたいです。

まあ、理由が分かったので、今回は他の金融機関で調達することにしました。

ただ、ストレスのかけ方も、その時の情勢でころころ変わります。
半年後は、またイケイケドンドンになってるかもしれません。

保証会社の保証付はロジックから外れると認可になる可能性が、今の情勢では非常に低いのを痛感しました。

地銀や信金の一部は、借入申込者の実力とそのエリアの実情に合わせて、案件にもよりますが、積極的にアパートローンを取り組しているので、ねらい目ですね。

金利はがんばってもらっても、都銀よりちょい高めですが・・・


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