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昨日は全国賃貸住宅新聞社主催のセミナー「プロが行う賃貸経営のノウハウ教えます」に参加しました。

講師をされました日本管理センターの武藤社長。
http://www.jpmc.jp/company/ceo-profile.html

凄くアグレッシブです!!
さすが、不動産系ITベンチャーの雄だけあります。
今の会社も設立7年で急成長した理由が分かりました。

最近、サラリーマン大家さん系のセミナーや勉強会によく参加していますが、久しぶりにプロの事業家に触れました。

ただ、社員の方はかなり大変だと思います。
熱い太陽のような方なので、長い時間触れていると日焼けしてしまいます(謎)

セミナーの内容も大変参考になりました。
低コストでできるリフォームやセキュリティーを高める工夫。
いろいろな手法が組織的に開発されています。

先日、大阪の明来の藤田社長のお話も聞きましたが、手法は違っても、求めるものは同じです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-date-20090622.html


お客様満足度を高め、稼働率・賃料をアップする。

「そんなこと分かっているよ」と、ブログを拝見されている方は思ってるでしょう。
皆さんセミナーに参加したり、大家さん本を読んだりして、研究・実践をされていると思います。

恐いのは、住宅供給戸数>世帯数の差がこれからも広がる中、このようなアグレッシッブな管理会社さんが、これからも成長されると見込まれることです。

新進気鋭の大家さんは、空室が多いエリアでも、いろいろと工夫して、自分の物件だけは高稼働・高収益を実現してきました。

ただ、その優位がこれからも長期的に維持できるかどうかです。

昨日のセミナーはカリスマ大家さんが講師をされるセミナーとは異なり、参加者の世代はかなり上でした。
多分、旧来の地主大家さんが多かったように見受けます。

今まではB/Sの優良な地主大家さんでも、キャッシュフローが芳しくなく、スキルも低いため、銀行から資金を調達し、物件をリフォームして競争力をあげることが難しかったです。
そのため、本当はお宝物件なのに安く売却することも多かったです。

ただ、これからは銀行や地場のリフォーム会社と提携したサブリース会社が、新しいスキームにより全国的に地主大家さんの物件の戦闘力をあげていくでしょう。

全ての物件がそうなるわけではないでしょうが、マクロ的にはその傾向が進むでしょう。


そういう点も勘案して、これからの不動産投資を考えたほうが良いと思います。


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前回の続きです。

ポイントは金融機関からローンを引き出せて物件を買えたとしても、それで成功が保証されているわけではないということです。

取得時点で、キャッシュフローも積算価値も十分だとしても、数十年同じ状況が続くことはありません。
平成に入ってからの不動産を取り巻く環境を見てみれば、数十年どころか数年で大波小波が来ています。


銀行員も融資を担当している者でも不動産について詳しく理解している者はごく一部です。
また、積算価格も土地は公示価や路線価、建物も耐用年数?築年数等の市場の論理ではなく、役所の都合で与えられた基準に従って評価しているところが多いと思います。
もともと普通銀行は興長銀と異なり短期の資金を出すことを目的としていた為、長期的なリスクを推し量るノウハウは乏しく、いわんやアパートローンという商品は、その点での裁量の余地が与えられていません。

確かにフルローンに近い形で物件を買い続けるには、キャッシュフローがプラスで、取得価格<積算価格の物件で無ければ、できません。
ただ、現時点でその2点をクリアして取得し続けることができたからといって、個別物件毎の将来の価値を見誤れば、平成バブルで消え去った不動産投資家の二の舞となります。

自分は、平成バブル崩壊時に不動産投資や一般の事業に失敗した方々の処理も手掛けてきました。
銀行員も人の子です。
相手がかわいそうですし、辛さも分かります。
自分は絶対その立場になりたくないと思ってます。
また、自分の係わっている方にもその立場になってもらいたくありません。

これを読んでいると、不動産投資にネガティブになってしまうかもしれませんが、自分は今、非常にポジティブです。

それぞれの物件を立地や中長期的な市場ニーズを含めてキチンと調査して、自分が妥当と考える価格で取得し、工夫すれば、他の投資や事業に比べて格段にリスクは低いと思います。

そのためには日常から国の政策や金融機関の動向をアンテナ高くして、注視しなければなりません。
過去のトレンドをみても分かるとおり、不動産市況が動く時は、国や金融の世界に何かしら動きがあった時です。

いろいろと動きが読めない時ですが、だからこそビジネスチャンスは多くなってます。
今は慎重に検討し、そして大胆に行動すれば必ず良い結果が生まれると時だと思ってます。
気を高めて、頑張っていきましょう!!


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前回の続きです。

ちょうど2年前ぐらいだったでしょうか。

ある会で新興デベロッパーの社長の方々と今後の不動産価格の動向について話してました。

その会話の中である30代の社長さんが、
「日本全体の不動産価格は総じて下落していくかもしれない。
しかし、東京都心の土地は需要があるのに供給は限られている。
これからも、上がっていくことはあっても下がることは無い。」
と断言されてました。

それを聞きながら、「平成の初めにもそういうことを言われていた方が数多くいらっしゃったな。」と、失われた10年を生き残った実業家の不動産投資家さんが横で感慨深げにポツリと語ってました。

その30代社長さんの会社は、外資系金融機関やノンバンクから主に資金を調達していましたが、メガバンクも一部資金を出していました。
今この会社がどうなったかは、ご想像にお任せします。


この3つのお話しは、何の関連があるのでしょうか?



それは、不動産に関連する方々のキャリアと置かれた立場、認識のタイムラグ、そしてそれらから導き出されるアクションです。


続きは次回に。
なるべく間を置かないで定期的に書こうと思ってますが、空いてる時間でやりくりしてますので、その点はご容赦願います。

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前回の続きです。

自分が不動産の価格があがりはじめたと思う出来事は今でも鮮明に覚えてます。

ある法人のお客様が都心の〇〇に店を出そうと数十億円でビルを取得しました。
東京も不動産価格が下げ止まっていない時でしたが、業績好調な会社でしたので、事業計画勘案、総合的に判断して融資を実行しました。

それが諸般の事情により、出店は中止となりました。
当然、プロジェクト貸金でしたので、出店が中止となったからには、物件を売却し、クロージングしなければなりません。

その会社の社長も自分もかなりの額の売却損が発生すると覚悟しました。

それが、いざ売りに出してみると、かなりの額の売却益が発生しました。

その売却した会社も銀行も自分だけでなく組織としてびっくりしてました。



もうひとつの話します。

自分は主に法人を対象に融資営業をしてきました。

不動産賃貸業者もいろいろと担当しましたが、資産規模は数千億から数十億といったところです。

ローンはオーナー経営者の案件を主に取り扱いました。
それは、プロパーローンというオーダーメイドの融資で、商品化されたアパートローンとは違いました。

では、アパートローンの案件はどうしていたかというと、ローン担当者に丸投げです。


そして、サラリーマン大家さん本が巷に序々に増え、自分も自らの不動産投資を考え始めた頃に、ある金融機関からフルローンで築浅RCを取得し、キャッシュフローを得る方法が紹介されました。

その方法を読んで最初に得た感想は「うちの〇〇はいつのまにこんなことしてたのか」です。


それともうひとつ

続きは次回に。
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前回の続きです。

が、

昨日も、ある凄腕投資家さんと飲んでいて、今後の不動産投資のターゲットについて盛り上がりました。

彼は、とあるシンクタンクに勤めており、不動産に関わらずマクロ的に投資を判断します。

彼とディスカッションしていて、融資を引き出すより大切なことがあったなと思い出しましたので、横道にそれます。


前回述べたとおり融資の王道は「人・物・金」に行き着きます。

とくに融資を引き出すための、物(=物件の積算評価・全体のB/S)・金(=案件ごと・全体のキャッシュフロー・PL)はいろいろな方が本で書いたり、セミナーで説明され、いまさら詳しく説明するまでもないと思います。

実はこの、「いまさら詳しく説明するまでもない」というところが、今の不動産投資を取り巻く環境を如実に語ってます。

最近、一般の雑誌や新聞を読んでいても、何と個人の不動産投資に関する記事が多いことか・・・
昨日の日経にも、でかでかと載ってましたね。


自分は三代目大家ということもあり、学生時代から不動産市況を注視してきました。

銀行員になってからは、なおさらです。
折りしも平成バブルが弾け、失われた10年とやらに突入していました。

キャップ狙いの投資や相続対策の名の下、ストレスチェックも入れない右肩上がりの家賃収入のシュミレーションに基づき、資産家の方や地主さんたちが、フルローンに近い借入れによりマンション・アパートを建設・取得したはいいですけど、その後の賃料の低迷・地価の下落により力尽き、そして消えていかれました。

今、ベテランの銀行員や生き残った数少ない不動産投資家の方々は、そのバブルの処理に苦労している方が多いので、深層心理の中で不動産投資に慎重な方が多いと思います。
つい6・7年前まで、不動産投資をしたいという方は少なかったですし、いたとしても門前払いでした。
自分も元祖カリスマ大家さんと同じで、賃貸住宅は既に土地を所有している方が建てるものだとの認識でした。

それがREITができた頃からでしょうか。
東京に限ってですが不動産市況が底を打ち、値上がりし始めたのは。

仕事をしてても、新しい概念が導入されてきました。
プチバブル初期のころは、REITのことをレイトと発音したり、メザニンって何?収益還元法とは?損益計算書ではなくキャッシュフローを重視する!?とか現場にいても新鮮でしたね。


続きは次回に。
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