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こんにちはジェービルです。

前回の続き「融資に不可能は無し・銀行との付き合い方(その5)/顧客と信頼関係を築いていないと思われる具体例」は、皆様より応援頂きましたので、次回に書きます。
ブログ・SNSでのご声援ありがとうございます。

先にこの週末の出来事をUPします。


今、自分が不動産賃貸経営を営んでいくうえで、一番悩んでいたこと。
それはCMです。

もしかしたら、大家さんではCMって何?と思われる方がいらっしゃるかもしれませんので説明します。
コマーシャルのことではないですよ。

不動産投資・大家業では、AMPMがあって更にPMの中にCMがあります。

余計???かもですね。
AM・PMは午前・午後のことではないです。

不動産ファンドに携わる方なら、基本的な用語ですが、

AMはアセットマネジメントの略で、投資対象不動産の取得・資金調達・その他運用の最適化を図る業務です。

PMはプロパティマネジメントの略で、対象不動産の日常の管理運営業務を意味します。

CMはPMの一部で、コンストラクションマネジメントの略です。
日常修繕や大規模修繕、及びその計画立案のことを言います。
PMには、その他にLM(=リーシングマネジメント=入居者管理)BM(=ビルメンテナンス=日常清掃・保守)等があります。

大家さんにはAMに特化している方とPMもやっている方、更にCM分野でマネジメントだけでなく、現場の職人さんまでこなす方がいますね。

自分はAMは長年銀行員として数多くのアセットマネジャーの方々と切った張ったをしてましたから、手馴れてます。

PMも今の会社で取り仕切っているので、ある程度熟知しています。


ただ、CMは奥が深いです・・・

自分の今の課題は特にリフォームや日常の修繕のコストカットとデザイン性アップ、そしてそれができる自分のチーム作りです。

この週末は、その2点で大きく得るものがありました。

先ず、土曜日ですが小林大祐さんの「修繕コスト削減」セミナーに参加しました。

その名も「1室でもできる!見積330万円を60万円に! 利回り20%を達成する修繕コスト削減ノウハウ公開」です。

詳しくは書けませんが、感想は「暗闇の中で光明が差しました !!」です。
自分が今まさに探していたものがそこにありました。
早速、実践してみます。
また、小林さんの今後のセミナーも楽しみです。

セミナー後は懇親会・2次会とあり、小林さんの他、全国の凄腕大家さんと親しくお話させて頂きました。
なかには、そこまでやるか!!と感心させられる大家さんも。
自分の甘さにいつもながら反省です。

既に物件をお持ちの大家さん以外にも、これから建てられる大家さんの卵も幾人か参加されてました。
新築の時でも、あのノウハウは応用できますね。

他にCM関連ではkkenji1さんのブログがたいへん参考になり、お薦めです。


日曜日は、ちはさんに誘われて、Harch(北千住物語)の完成見学会に行ってきました。


風呂です。

風呂

大きめのタイルが特徴的です。
ユニットバスでないところが心を落ち着かせてくれます。

洗面です。

水廻り

蛇口がレトロチックでいい味だしてます。

そして2階。

2階

総じて古民家を質感のある木と陶器・タイルそしてレトロな照明でモダンに仕上げられていました。

自分のドミナントエリアで、面白い築古戸建の物件が出てきた場合、今まではスルーすることが多かったのですが、これなら拾えるかもと思ってます。

今回掛かったリフォーム予算は、今度出版される本で発表するということなので、楽しみに待ってます。


大家さんとして成功するにはCMが一番のポイントと思ってます。
新築、または築浅美人物件を取得して、高収益を狙うのは都区内では非常に難しいです。

リノベ・リフォームのコストカットと企画・デザイン。
両方で収穫のあった良い週末でした。

ただ、残念なこともありました。
先週日記で書いた一番手を取った案件ですが、売主の都合で取り止めになってしまいました。
別の大型物件が売れて、会社の資金調達に目途がついたので、その物件は当面そのまま保有することになったそうです。

おいしい物件はこういうことが多いので、気持ちを入れ替えて転進します。


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前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-27.html

今日は屋上防水についてです。

従来、屋上に脱気塔がついてなかったので、新たにつけるために防水層に穴を開けました。
防水補修前

過去の防水工事が地層になって見えます。

屋上などの広面積の場合は脱気筒を設置した方がよいです。
脱気筒を設置していないと、今まで建物の中に浸透していた水分や蒸気の逃げ場がなくなります。
真夏になると今まで溜まってた水分が太陽により熱せられて蒸気となり上に逃げようとします。
その時の蒸気の力は凄い力ですので、屋上の防水膜を浮かしてしまいます。

浮いた所を修繕しています。
防水補修中

これが脱気塔です。
排気塔

脱気塔を設置してから、ウレタン防水を施工したところです。
防水補修後

切り取った既存防水層から過去の改修履歴が判明しました。
クリックすると字が読めます。
写真の下の方に手に持ったブツ(=証拠)の一部が写ってます。

防水改修履歴

今回を含めて30年の間に5回修繕したことが判明しました。

ただ、そのうちの2回は防塵塗料・トップコートの塗り替えだけですが。
ウレタン防水は10年置き、鉄部の塗装と同時に5年おきに塗り替えていたと思われます。

前回の防水工事は低予算で行ったのか、業者がちょっと手抜きした感がありました。
前オーナーに聞きましたら、監理は入れてなく、業者へ直発注のようでした。

防水費用は工事のグレードにもよりますが、6?7千円/?といったところでしょうか。

相見積するときは、ちゃんと建築士さんを入れて、規格・仕様を指定しないと、比較してどこが本当に安いかどうか大家には分かりにくいですね。

今回は、建築士さんに監理も依頼して、施工後のチェック・ダメ出しもしてもらいました。

10年保証も今回はつけてますので、当分安心だと思います。


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前回の続きです。

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-10.html

梅雨のシーズンですので、お天気と相談しながら、ぼちぼち進んでます。

下地・鉄部の補修は完了し、最上階の屋根・給水塔の塗装も終わりました。

補修中

屋根補修前

鉄部補修前



補修後

屋根補修後

鉄部補修後
隙間から水が入らないようにシーリングも打ちました。

今回の大規模修繕で、上水を直結方式にして、ポンプと給水タンクを撤去しようという案もありましたが、コンクリートに埋められた内部配管が圧力に耐え切れず漏水する懸念がありましたので見送りました。

最上階の屋根の手摺は撤去しました。
撤去した場合と補修・塗装した場合の費用は、ほぼ同額で、定期的な鉄部塗装が不要になることを考えると、長期的なコストカットになります。

コンクリート部分にはヒビが無数にあり、一部爆裂現象もありました。

爆裂現象とはなんぞや?という方のために、ご説明しますと、

鉄筋コンクリートの鉄筋は、アルカリ性のコンクリートに護られてさびないようになってます。
ただ、コンクリートは年月を重ねると中性化します。
すると内部で酸化が進行し、内部の鉄筋が錆により膨張してコンクリートにヒビが入ります。
ヒビが入ればそこから外気に触れたり水分が吸収されたりして鉄筋はさらに錆びていき、コンクリートも壊れての剥離・剥落が生じます。
このような状態を爆裂といいます。

余談ですが高度経済成長期・バブル期にはコンクリートの材料である砂が不足し、脱塩が不十分な海砂が使われることもありました。
塩分は鉄筋コンクリートの劣化を進めますので、その時期に建てられたRC物件を取得する時は、ちゃんと調査した方が良いですね。


昨日はセミナーで講師等をされ、不動産投資・大家業に役立つ情報を提供されているM師匠とOさんと会食をしました。
これから自分も皆さんにいろいろと貢献できればと考えさせられました。
新しい出会いに日々感謝です


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前の日記で、大規模修繕費用が1,150万円掛かる(除く外構やり直し)と書きましたところ、メールにて結構な反響を頂きました。

前の記事
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-10.html


まとめて、自分の考えを書きたいと思います。

このマンションは東京の城北エリアにあり、平均1戸あたり30?で約9万円で貸してますので、
9万円×14戸=126万円の月間収入になります。

単純に大規模修繕費用を月間収入で割りますと9ヶ月程度なります。

10年毎に同規模の修繕を行うとして、毎年家賃収入の7.6%を修繕積立金としてキャッシュを留保する必要があります。
*1,150万円÷(126万円×12ヶ月×10年)=7.6%

最近、新たな投資物件を探していますが、地域によっては同スペックで3分の1の賃料で募集している所もあります。
その場合、毎年家賃収入の22.8%を積み立てなければならないことになります。

単純に表面利回りの高さに飛びついて、取得すると大変なことになりますね。

最近の建物は建材や塗料が進歩しているので、そこまで掛からないかもしれません。

ただ、逆に平成初めのバブル末期に建てられた投資用マンションは、建築コスト圧縮の為、塩分が抜け切れていない海砂を使ったり、コンクリートを固める時に使う型枠を使いまわすために剥離剤をたっぷり塗って、モルタルやタイルが剥れやすい物件もあります。
このような物件を購入すると、更にメンテナンスコストが掛かるケースがあります。

物件概要書や重要事項説明書に、このような瑕疵が記載されることはまずありません。

「事件は現場で起こっている」ではないですが、超長期で多額の投資をするのですから、物件取得時には、造った時の建築主や請け負った建設会社も含めて、きちんとした調査が必要ですね。


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現在所有している物件の中で一番古い築30年のRC。

昨年より建築士の先生と準備を始め、2月に入札を行い、3月に建設会社と契約。

赤ちゃんも暮らしているファミリータイプのマンションで、ベランダ・通路・階段の他、外構も全面的にリニューアルするため、建設会社の選定には、コストもさることながら、入居者への配慮が優れていることを重視しました。

5月中旬に近くの公民館を借りて入居者説明会を行い、5月下旬着工となりました。

6月になり、本格的に工事開始。

すっかりカバーに囲まれました。

  全面


自分も先週、現場監督さん建築士さんと仮設足場を登り、補修の必要な箇所をチェック。

写真は1階部分です。

    マンションひび    マンション鉄部



鉄部は塗装に浮きがでて、叩くとボロボロ剥がれました。
上の階のほうも外壁は、一見、遠目で問題無いように見えても、いたるところに錆びやひび割れ、浮き、そくて小さな爆裂現象が看られました。

10年毎に、仮設の足場を組んで、前の所有者が全面塗装していたようですが、建設会社に直発注で監理もなかったようで、下地補修をきちんとしていたか疑問です。

大規模修繕を発注するときは、直発注としても、建築士さんやさくら事務所さんのような中立な機関に見積もりのチェックや監理を依頼したほうが安心です。

建築業者さんにしてみれば、受注を取りたさに、安く受注して手抜きするのは簡単ですから。

一見綺麗になっても、すぐ傷んでしまいます。

今回の物件は4階建、延床面積582.11?(除く外廊下)、2Kと2DKの計14戸の物件です。

掛かる費用は、
仮設工事    255万円
躯体補修工事 117万円
塗装工事    234万円
防水工事    293万円
その他工事・諸経費込みで合計1,150万円でした。

建築士さんに、仕様を決めてもらって、相見積もりを掛けた上での予算です。

今回は、外構も全面改修しますので、総額2,000万円の大規模修繕となります。

ただ、外構部分のリニューアルに伴い、新たに車1台と大型バイク4台の駐車場を増設しますので、単純に年間60万円ほどの増収にはなります。
また、賃料の維持・アップにも寄与します。

自分は、各物件の大規模修繕を全体のキャッシュフローに織り込んでいますが、木造に比べて築古RCは修繕費用もかなり掛かりますので、購入する時は当然ですがメンテナンスコストにも気をつけないといけないですね。

長期の資金計画にちゃんと織り込んでおかないと、資金が無くてリフォームできない→入居者がいない→家賃が下がるの悪循環に陥ります。
あと購入時に表面利回りが良くても、上水配管等全取替えしなければならない場合、パイプスペースが無いと多額の費用が掛かる場合もありますから、皆さんお気をつけて。


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