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昨日は中村一晴さんのセミナー「融資困難な今だからこそゼッタイに必要なマル秘資金調達術」を聴講してきました。
http://www.112103104.com/finance.htm

もはやご紹介不要の投資家けーちゃんの他、
岡山の12棟368戸年間家賃収入2.8億円の星島さん
元浜銀の資金調達コンサルタントの淵本さん
都内23区中心に193戸年間家賃収入1.4億円の北田さん
が講師をされました。

セミナー会場で、知り合いの何人かの大家さんに「ジェービルさんは、このセミナーを聴講する必要は無いのでは?」と訊ねられました。
確かに資金調達術という観点からは必要ないかもしれませんが、成功されている大家さんの生の話しは、その方の本やブログ・メルマガでは得られない気付きを与えてくれて、自分のモチベーションもアップできるので、積極的に参加するようにしています。

昼休憩のランチでは増山塾の増山塾長と会員のOさんとご一緒させていただき、現在買い付け入れている物件へのアプローチの仕方で盛りあがりました。

セミナー後、投資家けーちゃん主催の飲み会に参加。
今回は30名超の大人数でした。
セミナー主催者の中村さんや講師の星島さんとも親しくお話させて頂きました。

特に星島さんと話していて、自分はまだ意識の中で副業サラリーマン大家としての域を脱しておらず、不動産賃貸業を本業とする自覚に欠け、行動もそれに沿っていないことを認識させていただきました。
自分が銀行時代に上場企業から街の大家さんまで数多くの不動産賃貸業者の経営者の方々と仕事上でお付き合いさせていただき、熟知しているにもかかわらずです。
反省するとともに感謝でいっぱいです。


飲み会でもセミナーの余韻を引き継いで、今回は融資の話が比較的多かったように思えます。
*自分が話していただけかも f^_^;

昨日のセミナーと飲み会を通じて、あらためて認識したことは、「融資にウラ技無し。金融機関との付き合いは王道を歩むべし。」ということです。

金融工学の進歩で巷にはいろいろな金融商品がでたりルールが改定されてますが、融資の基本は、実はあまり進化していません。

要は「人・物・金」に行き着きます。


続きは次回に。
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昨日の続きです。

プロフィールに現在所有物件を記載していますが、これは家族合わせてです。
私単体名義のもあれば、家族単体名義のもあり、さらに共有のもあります。
ただ、全ての管理・運営は私一人で行っています。

分けているのは、いわずもがな節税対策です。
所得税のみならず、相続税も節税になります。
ちなみに二代目の父が亡くなった時の相続税はありませんでした。
(一代目の祖父が亡くなったときは、父母は結構相続税を払っていました)
もし対策を講じてなく、金融資産で保有していたなら、かなりの相続税がかかりました。
節税対策については、長くなりますのでまた別の機会に書きます。

ローンの話に戻りますが、自分はこの数年の動きとして、長期保有目的で長期のローンが出る物件は親に借入により取得させて、くせのあるおもしろい物件については自分の名義で10年ぐらいのローンで取得しました。

なかにはローンの期間が短い為、単体キャッシュフローが銀行へ借入の為に提出する事業計画上でも、大幅赤字の物件もあります。ただ、私個人でも家族合算でもキャッシュフローは磐石でした。

自分は大体25年先までの、家族全体の資金繰り表を独自のフォーマットで作成しています。

不動産収入にストレスチェックを入れて、生活費も多めに見積もっても、キャッシュフローがかなりの黒字を維持できるように、物件購入に際してもポートフォリオを組んでいます。

銀行にも融資を受ける際にこの資金繰り表を提出しています。

この資金繰り表は、アパートローンのシステムが整っていない金融機関にプロパーローンを申し込む時には非常に有効なツールです。

ただ、最近新たに物件を取得しようとして、合見積を取ろうと既存行以外の一時アパートローンに積極的だった二つの大手銀行に融資を打診したところ難色を示されました。

今回持ち込んだ物件は、都区内の築17年のRCで購入予定価格が銀行評価額の約8割、表面利回りも11%程度とかなり良い物件でした。時価からすると半額の物件です。

元銀行員の立場からすると、融資楽勝と思っていたのですから、びっくりです。

両行の担当者から、何故難しいのか、融資審査のロジックを聞いたら納得できました。

不動産収入に対するストレスチェックは現在厳しいです。
全国的に空き室率が高くなり、賃料水準が下がっているので、自分の物件がほぼ常時満室であろうが、賃料が下がってなかろうが、全国に展開している大手銀行は、基準をそれに合わせざる得ません。

また、既存借入の査定も厳しいです。というよりおかしいです。
期間30年で2%台の固定金利で調達してる借入も、4%や6%と仮定してシステムに入力することになっています。

確かに、そのロジックで計算されるとキャッシュフローが赤字になりました。
1年前の基準ならフルローンが出せたみたいです。

まあ、理由が分かったので、今回は他の金融機関で調達することにしました。

ただ、ストレスのかけ方も、その時の情勢でころころ変わります。
半年後は、またイケイケドンドンになってるかもしれません。

保証会社の保証付はロジックから外れると認可になる可能性が、今の情勢では非常に低いのを痛感しました。

地銀や信金の一部は、借入申込者の実力とそのエリアの実情に合わせて、案件にもよりますが、積極的にアパートローンを取り組しているので、ねらい目ですね。

金利はがんばってもらっても、都銀よりちょい高めですが・・・


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最近、築古RCに買付けを入れているので、いろいろな金融機関の友人と情報交換したり、融資を申し込みしている銀行の方とよく話しています。

自分は、アパートローンも手掛けていましたが、主に法人融資担当で、その法人の経営者の方が一棟物マンションを購入する時に、融資をしていました。

そのため、保証会社の保証付ではない、いわゆるプロパーローンという形態を主に取り扱っていました。

よく銀行のホームページに、アパートローンの商品概要説明書が載ってますね。

参考としてみずほ銀行さんのを添付します。

【保証付商品概要説明書】
"http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/apart_hosyo.pdf"


【保証無し商品概要説明書】
"http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/apart_yushi.pdf"

何が違うのでしょうか?

両方、見比べてみると分かりますが、借入金額と保証会社の有無以外はそんなに違わないです。

でも融資を受ける側にしてみると、ほとんど変わらないですが、融資する側にしてみると、スキームはかなり違います。

大雑把に言うと、保証付は支店で受け付けして、融資書類を不備なく整えて、保証会社に送付して認可を得れば、実行となります。

対して、保証なしのプロパーローンは、支店の担当者が頑張って稟議書を書いて、審査部に送付するか、難しい案件は直接審査部に出向いて、審査担当者やその上席に説明して、認可をもらいます。

続きはまた次回に。

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P.S.自分は各金融機関のアパートローンに精通しているわけではありません。
   もし、気になる点や違うなと思う点がありましたら、コメントしてくださいね。
   歓迎します。皆で、ローンでの無駄な苦労は少なくしましょう !!


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