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よくワンルームマンション投資について聞かれるので、自分の考えを書きます。

まず言っておきたいのは、自分はワンルームマンション投資を完全に否定しているわけではありません。
その人の置かれたポジション、今後の不動産投資スタンスによっては、有用な場合があるかもしれません。
私は自分の投資スタンスに合わないので、投資しないだけです

自分の考えるワンルームマンション投資のメリットとしては、
◎少額の自己資金で購入できること。

デメリットとしては、
●物件価格の下落スピードが早いこと
  →中古物件でも投資期間中の賃料収入から売却損を差し引いた最終投資利回りが低い。新築ではマイナスになることも。
●表面利回りは高くても、管理費・金利・諸税・空室リスク等を勘案した実質利回りは低いこと。
●銀行の融資がつきにくい、ついたとしても金利が高い
●銀行は、ワンルームマンションの担保価値を恐ろしく低く見積もるので、返済が進んで次の物件を購入するときの副担保にならない。さらに他の物件を購入するときに、個人のバランスシートを痛めているので、逆に障害になる。
●大手デベが開発して、管理している物件はちゃんとメンテされているのもありますが、破綻したテベが管理していた物件の中には、オーナー同士のコミュニケーションが上手く取れず、スラム化しているものや、いかがわしい方々や危ない方々の巣窟になっているものも(ターミナルの駅近物件に多い)。それにより、自室の入居者の質も自ずと左右される。
 →入居審査は各オーナーに委ねられますので、マンション全体の質維持は自分だけではどうにもなりません 。

以上の理由により、分譲ワンルームマンションは投資対象としていません。

不動産投資入門者の方から、「それでは最初の一歩はどうすればよいのか、いきなり一棟物は運営が心配だし、銀行も融資してくれない。」との質問も多いです。
そのような方々には、バブル期建築の3点ユニットバス狭小物は必ず避けて、ファミリー向け分譲マンションの1室の30?40?程度の1LDK物件を薦めています。どの銀行も同じとはいえませんが、私の付き合いのある銀行は30??40?を境にリスクの高いワンルームか通常のマンションか分けているところが多いみたいです。
最初はその物件を自己資金20%?100%で購入し、経験と実績を作ることをお奨めしています。
このレベルの物件を借りられる方は、それほど低所得者ではないので、滞納リスクも少なく、物件も管理が行き届き、価格下落率も低い物が多いです。また、入退去の回転が低いので空き室リスクも低いです。

不動産投資は、その人の置かれたポジションや地域性によって大きく変わると思ってます。
自分のやり方がベストとも思っておりません。
私もいろいろと皆さんの投資・運営手法を吸収して、レベルアップしたいと考えておりますので、宜しくお願いします。

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私の投資スタンスとして、
1.新規物件購入時はできるだけフルローンに近づけ、手許現金は厚く留保しておく。金利は短期転売用で5年、長期投資用で10年以上の固定金利
2.短期転売目的の場合は、個別案件のキャッシュフローはマイナスでも良い(但し、全体では勿論大幅プラス)
3.投資エリアは、原則東京23区城北エリア(豊島区・文京区・北区・板橋区・練馬区)
4.3点ユニットバスは原則不可
5.一戸あたりの面積は原則20?以上
6.駅から12分以内
7.1物件あたりの投資額は2億程度まで
8.中古はRC・Sは15年ぐらいまで
  木造は限定せず(実際昨年に築56年の戸建を取得)
といったところです。

説明いたしますと、
1.については実勢価格よりはるかに安い物件情報を得て、取得するためです。
実勢価格よりはるかに安い物件には理由があります。
主な理由としては、売主に何らかの事情があり、すぐに売りたい場合。
もうひとつは、物件に容積率オーバー等何らかの瑕疵があり融資がつかない場合です。
安くてもいいから売りたい物件を購入する場合は、手許に現金が必要です。
銀行から融資の認可を得るのに早くて2週間、遅いと1ヶ月かかります。私はこういう物件を購入するときは融資特約無しで即座に買い付けを入れます。融資は申し込みますが、仮に何らかの事情で融資がおりなくても、購入しますよと表明することにより、仲介業者もいい情報を優先的に持ってきてくれます。買主サイドの仲介業者にとっては、時間をかけていると他の買主サイドの仲介業者にもってかれる恐れがあるからです。

3.については私が勤め人なのに自主管理主義なのと、工務店・ガス会社・賃貸仲介会社と親密な関係を構築しており、電話一本で便宜を図ってもらえるからです。自主管理することにより、高収益を実現しています。

4?6については、空き室無く、家賃延滞無く、安定稼動させる為です。よく古い低家賃のアパートで表面投資利回りが高い物件もありますが、低家賃の物件になるほど、延滞リスクが高まります。入居者の質も落ちます。私は自分でいうのもなんですが、優しく根が真面目なので、そういう方々の相手は苦手です。それに良質な居住環境を提供したいので、儲かっても、自分が住みたくない物件は購入しません。おかげさまで、現在満室稼動ですし、あまり入れ替えもありません。

ただ、3?6はあくまで原則の目線です。
妙味がある物件でしたら、ターゲットから、はずれていても積極的に動きます。

7.についてですが、今所有している自宅隣の1棟マンションはかなりの値段になりますが、新規投資物件は3億程度までと考えています。
実際購入しているのは1物件あたり2千万から2億程度です。
これは1.の説明にある理由と、実際転売するときのマーケットの購入需要が理由です。仕事柄、不動産案件にはよく触れますが、今動いている物件は30億円以上か5億円以下です。5億円以下といったのは、オフィス・商業系も含めてで、レジ系ではもっと低いと思います。
それはなぜか。30億以上はファンドが買います。以前はファンドも10億程度の物件を所有していましたが、金融庁の監視が厳しくなり、1物件あたりの保有コストが上がり、小型物件は割りに合わなくなってきたからです。5億以下というのは資金調達の絡みと、購入希望者の層の厚さです。ロバート・キヨサキ等に感化され(私も感化されています(笑))たくさんの方々が不動産投資を始められています。
ただ、銀行にもよりますが、2億円?3億円が一つの壁となります。
ローンという商品の限度を超えますと、一般融資となり、稟議も支店長決済から本部の審査部決済になります。銀行の支店にとっても、貸したいけれど難易度があがり、認可がでにくくなります。もちろん5億程度の物件を購入できる方々は多くいらっしゃいますが、全体での割合はやはり低いです。
あと高額物件を購入される方々はある程度玄人で、実勢以上に高額で売却することは難しいです。1億?2億程度の物件は、親しい地元の工務店さんを使い低コストでリニューアルするとか小さな工夫でバリューアップし、賃料を上げ、実勢価格より高く売却することも可能です。このようなことから換金性と分散投資と高利益クロージングいう観点から私は2億程度までかなと考えています。


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