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こんにちは、ジェービルです。

前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-59.html

他行へのローン肩代わり

前回の日記について、かなーり反響がありました。

皆さん結構、軽く考えられていた方が多いですね。

銀行員との意識のギャップに、こちらもびっくりです。

この件で何人かの大家さんと電話やメールで情報交換して感じたのは、皆さん銀行との取り引きを、仕入先との取り引きと同じように考えられている ことです。

大家さんにとっての主な仕入先は、物件の売主と建設会社・工務店、そして設備の販売先ですね。

最近の大家さん本を読んでいると、

物件の売主には鬼のような指値をし

建設会社・工務店を相見積りにより叩く、

という傾向が強いです。

それを自分は否定しませんし、自分もやってます。

でも、それと同じ感覚で銀行と取り引きするのはお勧めしません。

何故だと思います?



まず物件との売主との取り引きは、ほとんどの場合、反復せずに一期一会ですね。
その物件が自分の目線に合わなかったら、それまでのお付き合いです。
どちらかが、その物件の条件で気が変わらない限り、多分二度と接触することはないでしょう。


建設会社・工務店との取り引きはどうでしょう?
彼らは普段から受注競争が激しく叩かれているのに慣れています。
下請けさんに対する元請けの行動はすさまじいものです。
施主も取り引き上、優位な立場にいます。
また、業者さんの数も数え切れないほどあります。
お互い合わなかったら、他の業者さんと付き合えば良い話しです。


それでは金融機関はどうでしょう?

まず、金融機関の数は限られています。
その中で、自分が住んでいるところや、取得する物件の場所で、融資取引が可能な金融機関は更に絞られます。
そして、残った金融機関の中で、その方の属性や資産背景により、融資をしてくれる金融機関はまた更に絞られます。

大企業に勤めていて属性の良い方でも、一からスタートされる大家さんがコンスタントに融資を引ける金融機関はかなり限られます。
また融資をひける金融機関も、その時の情勢で方針がガラッと変わります。
あるときは一般サラリーマンに対して、地方物件にフルローンでバンバン融資していた銀行が、ある時を境に、属性が良く自己資金を持っている方でも、その銀行の都合で門前払いすることもあります。

格付けの良い大企業に対しても、銀行は融資を断ることも多々あります。
それどころか貸し剥がしもあったり。
一部の地主大家さん等を除けば、大家さんと銀行の取引関係は銀行優位です。

そこを念頭において、お付き合いした方がした方が間違いはないです。

ちょっと長くなりましたので続きは次回に。


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こんにちは、ジェービルです。

前回の続きです。

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-54.html

銀行員がサラリーマンリスクとして融資先破綻より恐れる「顧客と信頼関係を築いていない」と上司に思われる具体例。

逆から見れば、大家さんにとって銀行と付き合う場合に気をつけねばいけない点になります。

それは 「他行への肩代わり」 です。

たまに、他行の営業から「金利を安くしますので、うちで借り替えてください。」と提案されて、借りていた銀行に相談もせず、いきなり借り換えの手続きを行う方がいます。

これは最悪です。

なかには、登録免許税を節約する為に、それに伴う担保権の抹消手続きではなく、移転登記手続きを依頼する方もいます。

これは もっと最悪です。

上司や本部に稟議を書いて、全て説明しなければなくなる可能性が高いです。


銀行員は、前期の実績を基本にして、今期のノルマが決められることが多いです。

既に今期のローン残高に織り込んでいたものがいきなり剥がれる。
この衝撃は大きいです。

住宅ローンとかで、どうせ大型のローンを組むのが人生に一度きりでしたら問題ないでしょう。
また、もう借入れして不動産を取得することが無い方はいいかもしれません。

ですが、不動産賃貸事業の経営者として、銀行と付き合っていくのなら、やめた方がいいです。


肩代わられた銀行と疎遠になるのは当然ですが、肩代わった銀行とも、今後うまく付き合えるか分かりません。

戦国時代で言えば、肩代わりをした方は 「寝返り者」 となります。

寝返らせた担当者がいる時はいいですが、銀行は転勤・担当替えが頻繁です。

次の担当者は、今度は次に自分のところが、金利次第で他行に肩代わられると考えて、積極的に取り引きしてくれるかどうか分かりません。

銀行との信頼関係を築くのが難しくなります。

では、金利が高い時はどうすればいいのでしょうか?
あと全ての金融機関がそうなのでしょうか?

続きは次回に。


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前回の続きです

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-52.html

今回はサラリーマンリスクです。


前回「銀行員は融資先が破綻することをあまり恐れません。」と書きました。

これは、銀行内部のルールに従って融資手続きを行い、過失が無ければ、あまり銀行員各個人の責任が問われなくなってきているからです。

もちろん銀行によって、差はありますが。
同じメガバンクでも緑色の某銀行は昭和の時代から「向こう傷を問わない」体質でしたし、逆に赤色の某銀行は「石橋を叩いて渡らない」体質でした。
その名残は今でもあると思います。
最近伸びている大家さんで某赤色の銀行から積極的に融資を受けている方はあまり聞きませんね。

ただ、総じて失われた10年以降、不良債権化したときの銀行員個人に対する責任追及は緩くなっています。
マクロ的に倒産が増えた為、いちいち責任を追及していたら、現場が萎縮し、融資ができなくなりますし、皆責任とって飛ばされていたら銀行員がいなくなってしまいます。


では「融資先の破綻より恐れるもの」とは何でしょう。

それは上司から「顧客と信頼関係を築いていない」と思われることです。
いくらノルマをこなしていても、そう思われたら致命傷となります。
人事評価で悪い点をつけられて、飛ばされることもあります。


たまに「銀行はお金を借りた後は敵だ。」と話される方もいらっしゃいます。
自分はそれは大きな間違いと思っています。

「顧客と信頼関係を築いていない」と上司に思われる具体例については、応援次第で書きたいと思います。



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前回の続きです

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-45.html

まずは男のロマンから。

銀行からお金を円滑に調達するには、銀行員がどのような考えで、皆さんにお金を貸しているか理解せねばなりません。

 「銀行が」 ではなく、  「銀行員が」  です。

銀行員は非常に忙しいです。

はたから見てると、9時に開店して、15時にシャッターが下りてますね。
それで早く帰っていると勘違いされている方は結構多いです。

窓口の女性は5時過ぎに帰る方も多いですが、総合職の営業の人間はかなり遅くまで仕事してます。

以前は銀行にもよりますが、7時ごろに出勤して、終電近くまで、仕事している所もザラでした。

営業の人間は、外を回っている時以外にも、計数のチェック・攻略先のリストアップ・打ち合わせとその資料の作成・稟議書の作成等やることはキリがありません。

そんな中、営業の人間には過酷なノルマが課せられてます。

種類と過酷さはそのときによっていろいろです。

例えば、貸金末残・平残、為替手数料、デリバティブ商品・M&A等のフロー収益、投資信託、新規貸金先件数・残高、外為収益等、細分化すれば何十種類にもなります。

ローンの取組件数・残高などはその一部に過ぎません。

ここがポイントです。

毎日あれもやらなければならない、これもやらなければならないとノルマと作業に追われる忙しい銀行員は、 「一粒で何度もおいしい」 取引を望みます。

個人であれば、ローンだけでなく、投資信託も購入してくれたり、最近ですと保険に入ってくれたり。

法人であれば、貸金だけでなく、外為取引をしてくれたり、デリバティブ商品を購入してくれたり。

ただ、個人でも法人でも、今の規模では、いくらお願いして、いろいろやってもらっても限度があります。

そこで、銀行はそのお客さんが成長することを手助けします。

お客さんの規模が大きくなれは、必然的に取引の規模も大きくなり、提案できる商品のバリエーションも広がります。

そのため、銀行は、経営者として人物的に優れ、ビジネスモデルに見どころがあると思えば、担保が無くても、融資して、その法人・個人の成長をサポートします。

  *「人物的に優れ」については、長くなるので、また別の機会に書きます。

銀行員個人とっても、自分が担当して、本来は難しい融資をしたおかげで、その資金を基に融資先が成長し、感謝されることは、銀行員冥利に尽きます。

ここに金融に限らず、ビジネスに携わる者の男のロマンがあります。

銀行員に自分の実業家としての夢・目標を語り、理解してもらい、全面的なサポートをさせたくなるような人になれれば、皆さん半分勝ったも同然です。

自分も在職中にいくつかの取引先とそのような事例がありますが、退職した今でも良いお付き合いをさせていただいてます。

ただ、個人で不動産投資をされている方にとって、メガバンクとそのような取引を目指すのは難しいです。

今のメガバンクは組織が細分化されていて、法人部門はともかく、個人部門は現場に権限があまり委譲されていないところも多いです。

肩書きは支店長でも、与信権限がほとんど無い場合があります。
ローンのルールも杓子定規で融通が利かないところもあります。

それに対して、地銀や信金は、現場の支店長次第で、融資が通る場合もあります。

取引先も中小規模が多いので、大家さんも結構上得意として大切にしてくれます。

ただ、銀行がどんどん貸してくれるからといって、自分の投資スタンスを崩したり、基準を下げて買い進んでは絶対いけません。

実際、失われた10年の時も、今のミニバブルの時も、銀行から融資を受けて、物件を買い進み、そして破綻している先は、法人・個人問わず多いですよね。

銀行員は融資先が破綻することをあまり恐れません。

破綻より恐れるものがあります。

それは次回、 「サラリーマンリスク」 で書きたいと思います。


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前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-43.html

なぜ、この会社http://www.stcousair.co.jp/winery/index.htmlは銀行から融資を引き出せたのでしょうか?

それは銀行員に気に入られたからです。

ハ? と思う人がいるかもしれませんがそんなもんです。

ある不動産投資で著名な講師の方がセミナーで「銀行員憑依法」を説明されていました。

銀行員らしい髪型をして、メガネを掛け、スーツもそれに合わせていらっしゃいました。

まわりの知り合いの不動産投資家の方々は「似てないね」と言われてましたが、
自分は新入行員が研修でさせられた格好に似ているなと感じました。
その心構えは評価できます。

外見まで銀行員になりきることは不要ですけど(多分・・・)、銀行員がどう考えているかは大切ですね。
「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」

以前にもちょっと書きましたが、銀行の本質は昔から変わってません。

銀行員に融資してもらうポイントは、
貸した金をきちんと返済できる人だと思ってもらうこと。
これは重要ですね。皆さんも、うなずいているでしょう。

あと、銀行とWINWINの関係を築ける人だと思ってもらうこと。
これには企業の経営者の方々はうなずいている方が多いと思いますが、個人の不動産投資家さんには と思っている方もいらっしゃるのでは。

これは大別して男のロマンサラリーマンリスクとして説明します。

ますます???でしょうか・・・



続きは次回に。
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