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8月から多忙でブログの更新をしていませんでした。

9月も後半になり、2棟目の大規模修繕がほぼ完了し、5棟目の物件引渡しも無事に終えたことから、今勤めている会社を9月末で退職し、とりあえず専業大家になることにしました。

ということで、ブログも心機一転、引っ越しました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/

当面はセミリタイア状態ですが、大家業に精進し、ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタントとしてのスキルを磨き、何らかの形で他の大家さんのお役に立ちたいと考えています。

これからも宜しくです^^
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皆さんご無沙汰です。

最近、SNSやブログを更新していないので、安否確認のメールや電話を頂くことが多くなりました(笑)

ご心配いただきありがとうございます。

8月は、全賃フェアの後、パソコンのクラッシュ・海外旅行・田舎の法事・新規購入物件取得の準備・既存物件の大規模リニーアル・資産管理会社の決算・大家系勉強会参加、そしてちょこっとサラリーマン稼業と多忙を極め、日記の更新をしていませんでした。

9月には約1年ぶりに物件を取得する予定です。
10室1Rの小型RCですが、全室居抜の中古1棟物ですので、フルリフォームを計画してます。
進捗は逐次アップしていきます。

忙しいながらも元気にやっています。
来週あたりから、ブログの更新の頻度もあげようと思ってますので、宜しくお願いします。


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使っていたパソコンがハードディスククラッシュして、使えませんでしたが、昨日新しいのを購入して、今、いろいろと設定し直してます。

データは外付けハードディスクにバックアップしていたので大丈夫ですが、インターネットバンキングとかのログイン設定が面倒です。

やはり常時2台併用したほうがいいかもですね。

あと、今度の火曜日から1週間海外に行ってきます。

今年は、最近チームハワイの方々とお会いしたり、日記・ブログを拝見するようになったことで触発されたのか、7年ぶりにホノルルに行ってきます。

ホテルはヒルトンのレインボータワー。

ビーチに隣接していて、さほど混んでなく、のんびりするにはいいとこなので、前回と同じ所にしました 。

7年行ってないと、オアフもいろいろと変わってそうなので楽しみです。


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こんにちはジェービルです。

6月に続き7月に行いましたアンケート「不動産市況を読む」「金融機関の不動産融資スタンス」の集計結果がでましたので、発表いたします。

「不動産市況を読む」は、総投票数109票。

  まだ下がる。様子見!      40件 (36.7%)
  そろそろ底。物件次第で買い!! 11件 (10.1%)
  今が底。買い!          21件 (19.3%)
  既に値上がり傾向にある!   11件 (30.3%)
  わからない。悩んでいる!    4件 ( 3.7%)


「金融機関の不動産融資スタンス」は、総投票数97票。

  積極的。フルローンも可!!       6件 ( 6.2%)
  結構前向き。9掛ぐらい!    22件 (22.7%)
  案件次第。7?8掛ぐらい。    42件 (43.3%)
  ネガティブ。受け付けてもらない!  16件 (16.5%)
  分からない。あきらめてる。    11件 (11.3%)

不動産市況については、下に前月のアンケート結果を載せましたが、
「まだ下がる。様子見!」と「既に値上がり傾向にある!」 が前月に比べて伸びてます。
替わりに「今が底。買い!」が減り、市況に対する意識が二極化しつつあります。
これは東京等の強気の相場観のところと空き室率が増え賃料相場が下がっているエリアの意識の差なのでしょうか!?

金融機関の不動産融資スタンスについては、「結構前向き。9掛ぐらい!」が伸びてますね。
これは一部の地銀・信金がやや積極姿勢に転じていることが反映しているのでしょうか!?

先月に比べて投票数は倍増しておりますが、コメントが少なかったので、そのあたりは推測となります。


参考:6月アンケート結果

「不動産市況を読む」は、総投票数49票。

  まだ下がる。様子見!      7件 (14.3%)
  そろそろ底。物件次第で買い!! 5件 (10.2%)
  今が底。買い!          22件 (44.9%)
  既に値上がり傾向にある!   11件 (22.4%)
  わからない。悩んでいる!    4件 ( 8.2%)


「金融機関の不動産融資スタンス」は、総投票数32票。

  積極的。フルローンも可!!       3件 ( 9.4%)
  結構前向き。9掛ぐらい!     4件 (12.5%)
  案件次第。7?8掛ぐらい。    15件 (46.9%)
  ネガティブ。受け付けてもらない!   5件 (15.6%)
  分からない。あきらめてる。    5件 (15.6%)


8月も前月に引き続き、行います。
左クリックだけでもできますので、お気軽にご参加ください。
お一人様につき、1ケ月に1回のみカウントされるようになっています。
1回投票したあとでも、変更やコメントの記載が当月中には可能ですので、
コメントも余裕があるときにしていだけるよう宜しくお願い致します。


さて、いよいよ明日から「大家の祭典?」全賃フェアIN東京ですね。

今年は3日間とも行く予定です。
夜は、初日は投資家けーちゃんと中村一晴さんの合同企画懇親会。
2日目は全賃さんの新橋懇親会。
3日目は九州大家の会の方々と埼玉北部に移動して温泉付懇親会の予定です。

会場で皆さんとお会いできることを楽しみにしています♪
ただ、前もって言っときますが、実は極度の近視・乱視です。
コンタクトをしているのですが、疲れるので度を弱めにしています。
飲み会等で以前お会いした方々の話は、酔っ払っていても結構よく覚えているのですが、
特に夜はコンタクトが霞みがちで、お顔をボヤーとしか認識していないことが多いです。
会場で声を掛けていただくときは、名乗っていただくと非常に助かります。

それでは、いらっしゃる皆さん会場でお会いしましょう!!


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こんにちは、ジェービルです。

前回の続きです。
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-59.html

他行へのローン肩代わり

前回の日記について、かなーり反響がありました。

皆さん結構、軽く考えられていた方が多いですね。

銀行員との意識のギャップに、こちらもびっくりです。

この件で何人かの大家さんと電話やメールで情報交換して感じたのは、皆さん銀行との取り引きを、仕入先との取り引きと同じように考えられている ことです。

大家さんにとっての主な仕入先は、物件の売主と建設会社・工務店、そして設備の販売先ですね。

最近の大家さん本を読んでいると、

物件の売主には鬼のような指値をし

建設会社・工務店を相見積りにより叩く、

という傾向が強いです。

それを自分は否定しませんし、自分もやってます。

でも、それと同じ感覚で銀行と取り引きするのはお勧めしません。

何故だと思います?



まず物件との売主との取り引きは、ほとんどの場合、反復せずに一期一会ですね。
その物件が自分の目線に合わなかったら、それまでのお付き合いです。
どちらかが、その物件の条件で気が変わらない限り、多分二度と接触することはないでしょう。


建設会社・工務店との取り引きはどうでしょう?
彼らは普段から受注競争が激しく叩かれているのに慣れています。
下請けさんに対する元請けの行動はすさまじいものです。
施主も取り引き上、優位な立場にいます。
また、業者さんの数も数え切れないほどあります。
お互い合わなかったら、他の業者さんと付き合えば良い話しです。


それでは金融機関はどうでしょう?

まず、金融機関の数は限られています。
その中で、自分が住んでいるところや、取得する物件の場所で、融資取引が可能な金融機関は更に絞られます。
そして、残った金融機関の中で、その方の属性や資産背景により、融資をしてくれる金融機関はまた更に絞られます。

大企業に勤めていて属性の良い方でも、一からスタートされる大家さんがコンスタントに融資を引ける金融機関はかなり限られます。
また融資をひける金融機関も、その時の情勢で方針がガラッと変わります。
あるときは一般サラリーマンに対して、地方物件にフルローンでバンバン融資していた銀行が、ある時を境に、属性が良く自己資金を持っている方でも、その銀行の都合で門前払いすることもあります。

格付けの良い大企業に対しても、銀行は融資を断ることも多々あります。
それどころか貸し剥がしもあったり。
一部の地主大家さん等を除けば、大家さんと銀行の取引関係は銀行優位です。

そこを念頭において、お付き合いした方がした方が間違いはないです。

ちょっと長くなりましたので続きは次回に。


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こんにちはジェービルです。

東京カンテイさんが興味深いレポートを発表しましたので、本日はそれについて、ご紹介いたします。

飛び飛びになって申し訳ございませんが、「融資に不可能は無し・銀行との付き合い方」の続きはまた次回に。

そのレポートとは首都圏お買い得度駅ランキングと、新築マンションPERエリアマップ

*他に全国の参考になるデータもありますので、こちらから探してみてください。

首都圏お買い得度駅ランキングは新築分譲マンションを取得して10年間貸し出し、売却した場合の首都圏377駅を対象とした差益ランキングです。

これによるとランキング上位は港区を中心とする都心で占められてます。

資産倍率(PBR) も上位30駅で1倍を超えてます。
PBRとは分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示す値で、
算式は「PBR = 中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格」となります。

もう一つの、新築マンションPERエリアマップ

PERとはその物件の取得価格がその物件の賃料の何年分で回収できるか求めた値。
算式は「PER = 取得価格 ÷ (月額賃料 × 12)」となり、値が低ければ収益性が高いことになります。

リンク先を見れない方に説明しますと、マップ上では都心より北東方面が収益性が高く、南西方面が収益性が低い傾向にあります。
南西方面の人気エリアは、物件取得検討上、収益面を考慮しないリッチな自宅購入希望者と競合するのが、収益性の低い一因です。

余談ですが、先日、世田谷区の社宅に住んでいる共稼ぎの妹夫婦に、今住んでいる社宅の近くに自宅の購入を検討していると相談を受けました。
下落傾向にあるとはいえ、土地値坪200万円を軽く超えるところです。
自分はロバキヨの「金持ち父さん?」をまず夫婦で熟読することを薦めました。
読んだ後でもその地にその相場で購入するというなら、それは妹夫婦の人生ですし、その価値観に基づく行動です。
それ以上の反対はしません。
またPBRは良いエリアですので、収益型マイホームならいいかもです。

話しを戻しまして、これらのデータは新築分譲マンションを対象としていますので、データ上の利回り等をそのまま1棟物収益物件にあてはめることはできませんが、、傾向を知る上で、参考になります。

これらのデータより読み取れることは、都心は表面利回りは低いけれども、出口戦略も考慮した場合、地方や郊外の高利回り物件に比し、長期的にみたら、お徳になることもある、ということです。

その中でも、その人の置かれたポジションによって変わりますので一概に言えませんが、総所得の水準がまだ低めで、キャッシュフローを重視される方は北東部。
他の所得も多く、所得税率が既に高率になられている方は南西部が狙い目でしょうか。

「お徳になることもある」と、慎重に書いたのは、この10年の結果から導き出されたデータだからです。

10年前は都心も地価が下落基調でした。
都心のPBRが1倍を超えているのは、この10年間のうちに起こったミニバブルの影響が織り込まれているからです。
2年前を基準に10年後にデータを計り直したら、違った結果が出るかもしれません。

最近、不動産業界や銀行の方、そして著名な大家さんと話していて良く話題になることは、
「収益物件をフルローンで取得し、本当にセミリタイアできるのか?」 ということです。

この1ケ月、その話題が何かと多くなりました。
やはり転換期なのでしょうか?

いろいろな視点で不動産を見られていて、考え方も各人各様ですし、その時のトレンドによって強気になったり、弱気になったりされてます。

自分は、銀行員でしたし、FPでもあります。
また、不動産業界にもいますし、大家でもあります。

皆さんと同じ立場で考えて、それぞれのご意見は至極ごもっともと感じることも多いですが、ある一面からしか捉えていないと感じることもあります。

このあたりについては、おいおい書いていきたいと思います。


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こんにちは、ジェービルです。

前回の続きです。

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-54.html

銀行員がサラリーマンリスクとして融資先破綻より恐れる「顧客と信頼関係を築いていない」と上司に思われる具体例。

逆から見れば、大家さんにとって銀行と付き合う場合に気をつけねばいけない点になります。

それは 「他行への肩代わり」 です。

たまに、他行の営業から「金利を安くしますので、うちで借り替えてください。」と提案されて、借りていた銀行に相談もせず、いきなり借り換えの手続きを行う方がいます。

これは最悪です。

なかには、登録免許税を節約する為に、それに伴う担保権の抹消手続きではなく、移転登記手続きを依頼する方もいます。

これは もっと最悪です。

上司や本部に稟議を書いて、全て説明しなければなくなる可能性が高いです。


銀行員は、前期の実績を基本にして、今期のノルマが決められることが多いです。

既に今期のローン残高に織り込んでいたものがいきなり剥がれる。
この衝撃は大きいです。

住宅ローンとかで、どうせ大型のローンを組むのが人生に一度きりでしたら問題ないでしょう。
また、もう借入れして不動産を取得することが無い方はいいかもしれません。

ですが、不動産賃貸事業の経営者として、銀行と付き合っていくのなら、やめた方がいいです。


肩代わられた銀行と疎遠になるのは当然ですが、肩代わった銀行とも、今後うまく付き合えるか分かりません。

戦国時代で言えば、肩代わりをした方は 「寝返り者」 となります。

寝返らせた担当者がいる時はいいですが、銀行は転勤・担当替えが頻繁です。

次の担当者は、今度は次に自分のところが、金利次第で他行に肩代わられると考えて、積極的に取り引きしてくれるかどうか分かりません。

銀行との信頼関係を築くのが難しくなります。

では、金利が高い時はどうすればいいのでしょうか?
あと全ての金融機関がそうなのでしょうか?

続きは次回に。


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こんにちはジェービルです。

前回の続き「融資に不可能は無し・銀行との付き合い方(その5)/顧客と信頼関係を築いていないと思われる具体例」は、皆様より応援頂きましたので、次回に書きます。
ブログ・SNSでのご声援ありがとうございます。

先にこの週末の出来事をUPします。


今、自分が不動産賃貸経営を営んでいくうえで、一番悩んでいたこと。
それはCMです。

もしかしたら、大家さんではCMって何?と思われる方がいらっしゃるかもしれませんので説明します。
コマーシャルのことではないですよ。

不動産投資・大家業では、AMPMがあって更にPMの中にCMがあります。

余計???かもですね。
AM・PMは午前・午後のことではないです。

不動産ファンドに携わる方なら、基本的な用語ですが、

AMはアセットマネジメントの略で、投資対象不動産の取得・資金調達・その他運用の最適化を図る業務です。

PMはプロパティマネジメントの略で、対象不動産の日常の管理運営業務を意味します。

CMはPMの一部で、コンストラクションマネジメントの略です。
日常修繕や大規模修繕、及びその計画立案のことを言います。
PMには、その他にLM(=リーシングマネジメント=入居者管理)BM(=ビルメンテナンス=日常清掃・保守)等があります。

大家さんにはAMに特化している方とPMもやっている方、更にCM分野でマネジメントだけでなく、現場の職人さんまでこなす方がいますね。

自分はAMは長年銀行員として数多くのアセットマネジャーの方々と切った張ったをしてましたから、手馴れてます。

PMも今の会社で取り仕切っているので、ある程度熟知しています。


ただ、CMは奥が深いです・・・

自分の今の課題は特にリフォームや日常の修繕のコストカットとデザイン性アップ、そしてそれができる自分のチーム作りです。

この週末は、その2点で大きく得るものがありました。

先ず、土曜日ですが小林大祐さんの「修繕コスト削減」セミナーに参加しました。

その名も「1室でもできる!見積330万円を60万円に! 利回り20%を達成する修繕コスト削減ノウハウ公開」です。

詳しくは書けませんが、感想は「暗闇の中で光明が差しました !!」です。
自分が今まさに探していたものがそこにありました。
早速、実践してみます。
また、小林さんの今後のセミナーも楽しみです。

セミナー後は懇親会・2次会とあり、小林さんの他、全国の凄腕大家さんと親しくお話させて頂きました。
なかには、そこまでやるか!!と感心させられる大家さんも。
自分の甘さにいつもながら反省です。

既に物件をお持ちの大家さん以外にも、これから建てられる大家さんの卵も幾人か参加されてました。
新築の時でも、あのノウハウは応用できますね。

他にCM関連ではkkenji1さんのブログがたいへん参考になり、お薦めです。


日曜日は、ちはさんに誘われて、Harch(北千住物語)の完成見学会に行ってきました。


風呂です。

風呂

大きめのタイルが特徴的です。
ユニットバスでないところが心を落ち着かせてくれます。

洗面です。

水廻り

蛇口がレトロチックでいい味だしてます。

そして2階。

2階

総じて古民家を質感のある木と陶器・タイルそしてレトロな照明でモダンに仕上げられていました。

自分のドミナントエリアで、面白い築古戸建の物件が出てきた場合、今まではスルーすることが多かったのですが、これなら拾えるかもと思ってます。

今回掛かったリフォーム予算は、今度出版される本で発表するということなので、楽しみに待ってます。


大家さんとして成功するにはCMが一番のポイントと思ってます。
新築、または築浅美人物件を取得して、高収益を狙うのは都区内では非常に難しいです。

リノベ・リフォームのコストカットと企画・デザイン。
両方で収穫のあった良い週末でした。

ただ、残念なこともありました。
先週日記で書いた一番手を取った案件ですが、売主の都合で取り止めになってしまいました。
別の大型物件が売れて、会社の資金調達に目途がついたので、その物件は当面そのまま保有することになったそうです。

おいしい物件はこういうことが多いので、気持ちを入れ替えて転進します。


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前回の続きです

http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-52.html

今回はサラリーマンリスクです。


前回「銀行員は融資先が破綻することをあまり恐れません。」と書きました。

これは、銀行内部のルールに従って融資手続きを行い、過失が無ければ、あまり銀行員各個人の責任が問われなくなってきているからです。

もちろん銀行によって、差はありますが。
同じメガバンクでも緑色の某銀行は昭和の時代から「向こう傷を問わない」体質でしたし、逆に赤色の某銀行は「石橋を叩いて渡らない」体質でした。
その名残は今でもあると思います。
最近伸びている大家さんで某赤色の銀行から積極的に融資を受けている方はあまり聞きませんね。

ただ、総じて失われた10年以降、不良債権化したときの銀行員個人に対する責任追及は緩くなっています。
マクロ的に倒産が増えた為、いちいち責任を追及していたら、現場が萎縮し、融資ができなくなりますし、皆責任とって飛ばされていたら銀行員がいなくなってしまいます。


では「融資先の破綻より恐れるもの」とは何でしょう。

それは上司から「顧客と信頼関係を築いていない」と思われることです。
いくらノルマをこなしていても、そう思われたら致命傷となります。
人事評価で悪い点をつけられて、飛ばされることもあります。


たまに「銀行はお金を借りた後は敵だ。」と話される方もいらっしゃいます。
自分はそれは大きな間違いと思っています。

「顧客と信頼関係を築いていない」と上司に思われる具体例については、応援次第で書きたいと思います。



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